三十年河东，三十年河西。

近年来，京派、粤派、沪派、闽系房企们南征北战、西扩东进的同时，当初最先杀入大陆的港资房企却日渐式微。从无意增加土储到缩减项目规模，港资从一个被学习对象到如今部分企业被动退出，曾经辉煌的港资模式逐渐模糊在社会视野。不管是主动还是被动，内地房企与香港房企的一进一退，彰显了内地房地产历史不可磨灭的段落。

一、一进一退的当下

港资开发商，曾经是中国地产大讲坛的座上宾，曾经是囤地升值的获利者，也曾经是内地房地产行业起步和发展的带路人。经由他们，户型、楼花、会所、代理、营销等词汇一度为内地所学习借鉴。

以1987年中国土地第一拍为中国楼市起点，内地开发商已经走过三十年征途。在此期间，港资开发商具备的专业管理、营销手法、开发模式、细则条例、融资渠道，给懵懂的内地房地产市场打开了一扇窗户。想当年港资企业中的杰出代表广州白天鹅宾馆，其管理的精细和服务的精湛，一度成为内地企业竞相学习的对象，有关白天鹅宾馆的管理丛书，一度让人们当作“圣经”去拜读，对内地广大的企业者影响深远。

时光的淬炼，见证了事物从无到有的可能。去年，内地开发商有三家成功进入三千亿俱乐部，今年五千亿规模可期的同时，港资开发商却不断缩减内地市场规模，甚至退出了内地市场。

从外部环境看，内地港资企业全球经营环境恶化，内地加工贸易、新劳动合同法、环保条例等新政策频频推出，以及人工成本和原材料价格持续上升。这与香港急功近利“赚快钱”的商业文化相悖，也让港资企业产业转型步伐十分缓慢。港资企业在大陆积极介入投资资金周转快、投资回报期短的行业，而较少参与回报周期长、投资大、科技含量较高的行业。

内地开发商在全面进取的同时，也是香港地产商放缓北上脚步、撤离内地市场的开始。以李嘉诚为首的港资为例，从2013年开始，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业没有在内地拿下任何一宗土地。而此后更是大举抛售内地物业和资产，并一度演变成“李嘉诚撤资事件”。内地开发商接手香港地产商在内地的物业一时间也甚嚣尘上。包括新世界地产、新鸿基、恒基兆业等多家港资房企均有出售内地资产的动作。

一进一退间，中国房地产市场的格局正在重构。

二、时也势也，“成败”皆萧何

香港模式曾经是内地楼市的榜样，港资企业凭借其在建筑风格、市场营销、物业管理等方面的先天优势成功立足，这对于内地无序且缺乏经验的房地产市场来说，港资的发展模式在很长一段时间内，起到了示范跟引领作用。

港资企业素以精细化及层级管理著称。当过去的我们还在按照以往粗放式的那一套来管理的时候，港资企业精细化管理无疑让人眼前一亮。特别是精细化的管理行动指南，让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节，同时也能提升企业整体执行能力。然而，当这一管理模式形成定式，每一步怎么走都必须按规定动作来，久而久之，人们的行动被限定，思想也会走向僵化。

如果说涉及到战略决策、拿地利润必须做模型推演调研分析，那小到活动怎么做、更换一块玻璃都要向总部打报告就是僵化了，一来一回，一个月时间就没了。

这说明了港资企业中讲究的高度集权、管理层级分明的特点。他们特别强调上下级关系，论资排辈也是肯定的，员工执行上级的命令从不打折扣，细节过程合理合法，事情讲究有根有据，个个都是“好孩子”；但层级分明的一大副作用直接导致了员工缺乏主观能动性，以打工的角色和心态被动执行每一项任务，只盯着眼前的一亩三分地，上级考虑不周的地方，员工往往不会触及，也不会去关心。

如果我们眼光放大一点，会看到，回归前的港英政府本是殖民地政府，只有执行权，没有决策权，做决策是英国政府的事，港英政府只考虑如何贯彻执行。这就可以解释1998年亚洲金融风暴、香港政府被逼救市时，当时主管金融的财政司长曾荫权为什么会有“夜半饮泣”的举动了。香港政府的这一管理模式，放到企业层面也算是一脉相传。

这样的管理理念也塑造了港企的形象，就是严谨、老板风险意识很强，员工执行能力很强，有一整套完整的管理体系，但团队僵化。时代在快速地前进，而他们却在营运中保守，在保守中丧失了良机。不同的时势下应有不同的思维模式，如果固守老一套，当年的长处，往往变成当下的致命缺陷。

三、不同的考量带来不同的效果

从萌芽到高潮再到热情冷却，中国房地产市场逐步走出了港资开发商限定的条框。

港企固有的开发速度缓慢、策略较为保守等特点带来的影响显而易见。他们每年在内地推出的楼盘销售数量极为有限，甚至以个位数为单位。这与内地房企的快速拿地、快速开发、快速回笼资金形成鲜明对比。

游戏方式的改变，带来市场模式和格局的改变。曾经内地房企跟港资房企的差距有多大？有资料显示，以2000年为例，万科总资产为56.22亿元，而同期的新鸿基在2000年下半年的纯利就高达53亿港元。这个数字到了2017年已经彻底反转，以港资房企排名最靠前的九龙仓为例，今年上半年在内地的合约销售额是90亿元。这一成绩已经难以与内地房企抗衡，排在80名开外。

中原集团施永青先生表达了这么一个观点：“短短数年时间，内地开发商的开发能力远超香港开发商。内地排名前几名的开发商，随便一家的开发量就等于香港所有的开发商加起来几年的开发量，所以他们的能力比香港的开发商强，他们每年综合开发的体量也远远超越了香港开发商。”

港资房企的节节倒退、和内地房企的全面进军，与港资房企追求高利润、精细化管理，而内地房企追求高效率、追求规模效应正是相反的。港资房企重视每一个项目的利润率，为了这个利润率反复评估项目的可行性，但内地房企考量的范围就大得多，他们更看中的是整体的发展，而不会过于纠结每一个项目盈利多少。两种思维方式造就了两种行为模式，两种不同的管理理念，造就了企业的后续走向不尽相同。在我看来，港资房企这一点就显得谨小慎微了。

狂热的市场让风格谨慎的港资房企陷入被动。一方面，楼市的火爆为他们带来了高收益，港资房企业绩报告中表示业绩增长因“受益于内地楼市”；另一方面，擅长以囤地来获取高溢价的打法，在高地价的情况下难以为继，港资房企在内地的发展举步维艰。

四、一转身，已任重道远

历史总是如此奇妙。

当内地房企处在散兵游勇的阶段，港企早已叱咤风云；当内地房企初生牛犊不怕虎、发展速度惊人的时候，港企却选择规避风险、坚持一个项目开发十年；直至今日，内地房企直捣香港大本营。

长实、新鸿基、新世界这些我们曾经顶礼膜拜的企业，当年在大陆也屡有开先河的举动，如今光环逐渐消褪。而诸如万科、中海、平安、华润等内地企业早已在香港安寨扎营，进入香港市场并且不断加码。在一些大型论坛或国际会议上，我们能看到内地企业家淡定自若挥斥方遒，一扫以往跟在港企后面的跟班小弟形象。

当年在大陆一出生便风华正茂的港资企业，对内地企业一直怀揣着傲慢与偏见，心有百味地看着内地企业一日千里的发展而又放不下架子，他们没有勇气与能力去打破原有的秩序，我们隐隐看到了他们的失落和不知所措。

所以九龙仓在公开采访中表态很是无奈：我们不是撤离，我们是被市场挤走的。是的，在近几年的地产盛宴中，港资的身影已经完全淹没在相继崛起的央企和江湖各派系的发展洪流中，根本没有出手的机会。

目前，中国房地产市场的格局与话语权正在发生深刻变化，港资房企从一个被学习对象到如今部分企业被动退出，寻求调整与突破的思路已然任重道远。

思维方式决定不同的行为方式，不同的行为方式带来了不同的结果。房地产市场风云激荡，这是市场的力量使然。

（刘小波，隆生企业董事长）