房地产行业经历一拨又一拨的调控政策，正进入前所未有的阵痛期。当规模恢宏的明星房企一夜价值归零，纯粹以高杠杆和高周转占据市场的开发行为将被淘汰出局，人们开始意识到，房地产的底层逻辑已经变了。

随着国家房地产政策的适时修正，以及市场剧痛后的复苏，房地产新一轮周期开始。行业发生颠覆性变化，房地产的金融属性被逐渐剥离，产品属性摆上了前所未有的高度。告别高增长预期，我们必须重新审视和定义房地产。

一

在我国，没有哪一种商品如房地产一样，既是极需的生活保障品，又具有极高的投资增值性。这两种属性，造就了房地产行业的特殊性。

在过去很长一段时间里，很多房企的崛起，并不是靠正常的生产经营和产品的品质去赢得市场，而是带有一种投机性的金融行为去抢夺市场。一些开发商的盈利模式主要依靠金融杠杆，以几何式的滚动开发模式，没有底线的开发行为，以规模为王，疯狂扩张，对市场进行占有和掠夺。

建立在这一疯狂扩张基础上的房地产开发模式，其产品质量可想而知。曾经，我到一家房企参观楼盘，过程中惊讶地发现，他们的墙体是中空的，间距有60公分。这种明显是北方户型才会采用的设计，被原封不动地搬到南方，丝毫不考虑地域、气候、居住习惯差异，简单粗暴地拿来就用。在高周转、规模化被视为房企百试不爽的发展“良方”时，放眼整个楼市，一套图纸全国通用，南北方户型“同款”现象比比皆是。因为房子好卖，开发企业不去考虑产品的设计是否对路，各地市民生活习性的不同，气候差异对房子的影响，只要产品造出来就不愁卖不出去。

房企不计后果无序扩张的结果，改变了房子居住的根本属性。人为的高杠杆、高负债，催大了房价的泡沫。在貌似高潮迭起的发展过程中，房地产已经远离居住属性，过度金融化。银保监会主席郭树清曾不无忧虑地指出，“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。”

二

房地产去化金融属性，逐渐回归产品属性。这一基本定位的改变，给楼市带来颠覆性变局。

首先是高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式玩不转了。随着房地产市场基本面的恢复，“三高”模式不再是“良药”，而成了“毒药”。

在过去的黄金时代，衡量房企核心竞争力的指标是规模类指标，具体而言就是销售规模和土储规模。因此，楼盘同质化现象严重，开发商只重数量不重质量，粗制滥造，丝毫不顾及居住者的感受，甚至带来了许多社会隐患，引发讨伐声一片。

如今，重核心资源，重配套建设，重售后服务，一切与居住相关的周边都成为核心竞争力，重新接受市场的检验。围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”，越来越多人意识到，房企的核心竞争力不在规模，而在品质，在于后期的管理和服务。

房地产投资性和实业性兼具，造成房企有两种不同的经营方向：一种是侧重于投资型的房企，一种是侧重于实业型的房企。

正因为把房地产项目看成是一种投资行为，一些房企的目的在于盈利。房子卖出去，钱到手，他们认为这个过程就结束了，立即转战下一个地方，至于前期买了房的业主住得怎么样，已经不在他们关心的范畴。但实业型房企目的在于企业良性循环，为了达到这个目的，他们要付出更多精力与成本，去维系产品品质、售后服务、增加客户认同感，打造企业口碑，甚至需要舍弃眼前利益达成长远发展。

过去，在利益驱动下，我国投资型房企不在少数，造成房地产市场畸形发展。不顾市场实际需求，不顾后果大规模开发，造成“鬼城”“空城”“睡城”林立。更严重的是，资金不断涌向楼市，又给实体经济带来巨大冲击。整个社会弥漫着一种非理性的赌徒心理。在房地产碾压式的暴利辐射下，鲜有人有产业的责任感。

三

国家加大调控力度，意在挤出泡沫，打击房地产过度金融化现象。但很多人由此认为会导致市场萎缩、房价大跌，这其实是对政策的一种误读。房地产是国家支柱产业，一旦崩盘，会引发经济危机，带来灾难性后果。在日本、美国和香港，都发生过房地产泡沫破裂引发的经济危机，国家正是为了避免发生这样的事情，才如此严厉地执行“房住不炒”。

政策要保持长效、稳定，不能一脚刹车一脚油门。纵观过往各地对楼市的管控，限购、限价以及采取无数的调控手段，为什么没能扼制住炒房？根源在于市场和地方政府都没有扼制炒房的动机。市场自不必细说，而政府通过房价上涨带动地价上涨，炒房增量带动税费上涨获利，可以说，地方政府是炒房和房价上涨的最大获利者。

彻底扼制炒房，需要釜底抽薪。建议政府应出台规定，房子转让时，凡利润超过一定额度即须课以重税，压缩炒房利润，控制在微利甚至无利之间。当炒房者无利可图时，效果则会立竿见影。

在楼市大变局的情况下，地方政府也亟需重新定位，摆脱对土地财政的依赖，不作为城市投资的主导者，而是作为公共服务的提供者，让市场的归市场，政府的归政府。

四

宏观环境逆转，行业生态重塑。告别暴涨，房地产价值何在？

无论有人如何唱衰房地产，我们都要清醒地看到，还有相当长的一段时期，中国房地产业在城镇化的推进和经济建设中，仍有着举足轻重的作用。房地产仍然会是经济的主要支撑产业。从国家层面来说，房地产行业必须“稳住”，并将在寻求良性发展的路上，步入稳定上扬的阶段。

今天的房地产行业，不仅要“房住不炒”，还要让百姓“住得起”、“住得更好”。大城市、都市圈和城市群，会是房产增量发展区域，占有核心资源的主城区，仍是价值最高的区域。就如惠州，位处大湾区城市群核心区位，属于人口净流入城市，以其价格洼地的优势，又有宽广的土地承接外来产业，只要是立足于民生，建设好品质的房子，这样的房企一定有其生存空间。

房地产去投资功能，让房子的价值和价格相符。安居乐业是人们生活的终极目标，房地产承载着人们对家的渴望，房地产的情感温度，在于其用一个有形的产品，嫁接起人们对美好生活的向往。

所以，政府应该鼓励的是，人人都将有房住，人人通过努力都可以买得起房。在当前推进的租购并举措施中，我认为“购”应占据绝对主力，“租”只能是辅助手段，这是由人们深层次的心理需求所决定的。

中国人受安土重迁的文化影响深远，形成根深蒂固的观念：中国人讲“成家立业”，这个“业”就是基业，指的就是房子。有房才有家，有家才有根。没有自己的房子，总有一种漂泊不定的感觉。目前来看，公租房能解决年轻人创业时居无定所的一时状态，但不能解决老百姓长居久安的心理诉求。因此，让居者有其屋，就如让耕者有其田同理。

狄更斯在《双城记》的开篇中说，这是最坏的时代，这是最好的时代。当前的房地产行业亦可以如此形容。在国家“房住不炒”的大旗下，轰轰烈烈的炒房时代即将落幕，去除资本属性，回归产品属性，让房地产回归居住功能。剔除房地产高杠杆高周转的金融属性，那些靠规模、靠高周转高杠杆发展的全国巨人模式将不复存在，取而代之的将是一大拨兢兢业业、有责任心、潜心建好房子的本土房企很快成长起来，相信他们将重新定义中国房地产行业的发展逻辑。

（刘小波，隆生企业董事长）