编者按：

本期扉页，我们收到一篇文章，这是一位一直关注我们企业的老朋友、地产界资深人士吴铭先生，基于对刘小波的了解所形成的文字。全篇对小波同志的分析丝丝入扣，诙谐中有揶揄，调侃中也有真心。通过他的眼光，看到隆生这一年的历程，把隆生的理念、心态都剖析了一遍。看了之后，我们拍案叫绝，一致认为这比小波同志本期的文章更精彩、更值得一读。《隆生》向来不按牌理出牌，有一种只认文章不认人的“胆大妄为”。反正，事实就是，小波同志本期文章被PASS掉，扉页位置空了出来，给了这篇文章——

2022年过去了，从房地产行业的眼光来看，应该没有人怀念它。

这两年，房地产行业被按在地上摩擦，显得非常惨，加上疫情冲击，经济下行，很多企业躺平了。隆生却是个异数，在大家躺平摆烂时不停工，大家节约成本时不降质，大家竞价打折时还维持着价格的一贯基准线。

刘小波在我眼里，就是个异数，在你觉得应激进的时候他保守，在你觉得要保守时他“激进”。

我曾私底下关切地问小波：“现在行情这么差，老财家余粮还够吃吗？”我这么问其实有点不怀好意，多少家大业大的房企，资金蓄水池已经见底，不是爆雷，就是在爆雷的路上。国进民退的当下，隆生一本地民企又如何幸免。

小波却表现出一贯的自信：“余粮不多，过冬尚可，目前的政策矫枉过正，我会坚持到政府自我修正、市场恢复正常的那一天。”

彼时正是市场最缺乏信心的时候，很多人看好未来，却不知未来何时到来，悲观、失望情绪蔓延。隆生却保持着战略定力，以时间换空间，甚至还在这过程中拍了块地，与以往的“保守”做派大不相同。

果不其然，2022年11月，在这一年快过完的时候，央行和银保监会的“金融16条”政策重磅出台，一条条政策明确指向房地产，其力度之大，被称为史诗级救市。仿佛一夜春暖开花，地产界一片欢腾。

小波这时候在回复朋友的信息上，轻描淡写地回了几个字：天快亮了。仿佛一切如他所料。

“16条”有个解读，表示目前为止没有爆雷的房企，都是优秀房企。小波看到，哈哈一笑，诙谐地说：不对不知道，一对吓一跳，我们怎么忽然又变成优秀的企业了？

这几年房地产的角色定位，历经多次“变脸”。所有的房地产企业不分优劣，全部变成过街老鼠，刘小波戏称，我们房企，一夜之间变成涉“黄”企业了。刘小波发音不准，“房”“黄”不分，他故意把“房”讲成“黄”，内心的沉重可想而知。凡涉房企业，资金不借、贷款不放、手续也不办理，以致当时金融业界谈“房”色变。如今，一夜春风来，隆生又回归变成优秀企业，这中间的跌宕轮回和巨大落差，若没有一定的心理承受能力还真笑不出来。

我理解他，刘小波这家伙，他知道自己做的是对的，所以才一直那么从容淡定。

这些年来，房地产身上附加的金融属性吸引了太多人，片面去追求金融属性，不计后果地叠加杠杆，也直接推高了房地产泡沫。

隆生是为数不多的一直把注意力集中在产品属性上的企业。不管别的房企高周转、高杠杆玩得多么惊心动魄，他始终把自己定位在本分的建设者这一角色，把自己框在安全线以内。

但是，小波同志可能也没预料到，安全只是相对而言。当整个行业下行，隆生一家又怎么独善其身。2021年，政府出台“三道红线”“四道门槛”，匪夷所思地全面围堵流向房地产的资金，以致房地产企业资金枯竭、营运困难、爆雷不断。房地产业受到了有史以来最严重的挤压、打击，隆生同样受到波及。

2022年国内经济比大多数人想象的还要更难，行业凋敝，经济陷入低迷，每家企业都过得特别不容易，房地产企业尤甚。但我所看到的隆生，该吃吃，该睡睡，该干的事一件没落下：工地照常施工、工资照发，企业正常运转，看不出任何异样。我有时控制不住好奇心，到三环路边隆生的新办公楼去一探究竟，刘小波还在办公室里一本正经地学着英文，始终表现得纹丝不乱。

我奚落他，你们怎么还没躺倒哇？他很认真地回我：“我们怎么会倒呢？我们做的每一件事，都是有益于国家和市民的好事，尽管整个行业有困难，但这都是暂时的！”

其实，我们都明白，房地产行业是到了亟需整治的时候了。多年来，一些房企无底线地疯狂扩张、不负责任地开发，不计后果地加大金融杠杆，搅动楼市充满浮躁气息，不管有钱没钱，大家都在忙着扩张高周转，根本没心思好好盖房子，楼脆脆、楼歪歪事件层出不穷。每每看到这些消息，小波都会斥责他们：这些人从来就不是做企业的，纯粹就是一群赌徒。

曾经，小波到某地出差，到某大型商业广场去走了一趟，回来表示失望透顶，说这是个什么500强，周边连地基都没有夯实，广场上只垫了薄薄一层松土，地砖铺在上面，人踩上去就溅一脚泥浆点子。“根本就是粗制滥造！”他叹道，“要是我们建出这样的产品，不跳进东江河去自杀才怪！”

我知他对行业很多乱象看不惯，今天国家出手打压，政策严控下，他也差点被带到沟里。我问他是否有怨气，他却态度鲜明地说，我坚决支持国家整顿房地产市场，若再这样玩下去，国家经济不被搞垮才怪，不过目前的政策确实有点打压过头，矫枉过正了。但你放心，我们死不了。

如今，房地产的高光时刻已然过去，甚至可以说从一块香饽饽变成烫手山芋，不少投机者和赌徒们（刘小波语）已经退出了这个舞台。我调侃问他，你不是老说自己船小好调头吗，为什么现在还不赶紧调头呢？

小波正色地说：“船小好调头，前提是你得在这个船上。”他顿了顿，继而说，“民以食为天，人以住为大，这是中华民族几千年来的文化传统，我相信任何一个时代，房地产行业都有存在的必要，关键看你怎么去做。”

言至此处，我已明了。

这两年来，无论行情好坏，隆生的工地上从未停工，并坚持不降质、不减配。我想起挪威探险家阿蒙森日行30公里的故事：无论天气好坏，每天前进30公里，雷打不动，最终他带领的探险队成为第一支抵达南极点的队伍。隆生也是这样，坚持在房地产这个领域精耕细作，小火慢熬，熬出强大的抗压能力。也许不会让他飞得太高，但在关键时刻，这个能力就是他赖以维持生命温度的防寒服。

所以，即便在市场断崖下跌的当下，隆生的销售始终保持在相对稳定的水平线。我和小波有个共同的朋友，也是一家房企老板，在一次聚会上大吐苦水，说今年房子根本卖不动，他们公司有大半年没有卖出一套房子了。当了解到隆生基本上每月都还能保证过亿的销售收入，他感到很不可置信，要知道，隆生的房子一直坚持不降价，在一片“跌跌不休”的市场里，如另类般的存在。

其实，小波告诉我，继去年还掉一大笔银行和信托融资外，隆生今年又过了一座大山，就是土增税的清缴。近几年政府加强了土增税的清算工作，隆生在销售锐减的情况下，这两年还交纳了近20亿土增税。就算是平常年份，这也是一笔巨款，但小波却还轻松笑笑：“今年我们终于当上首‘赋’了，是税赋的‘赋’。”

我好奇小波之乐观心态。他狡黠笑道，一切色彩来自心中，你有什么心态，这个世界就是什么颜色，在绝望中支撑你的一定不是绝望，而是乐观。

有一次，我和他到内地一座城市参加一个活动，恰好他在北大读EMBA的一个同学也在这个城市做房地产，不知道现在过得怎么样。小波发信息给他，戏谑地问：兄弟，你还活着吗？同学一看，气得破口大骂：你这是怎么说话呢，我没活着难道死了吗？！小波哈哈大笑，回曰：看你生气骂人中气十足的样，说明你还活着，得，这下我就放心了，咱们都好好活着，兄弟！一番话把同学弄得泪水涟涟。瞧瞧，在同行疯狂的时候他冷静，在别人绝望的时候，他反而“轻狂”起来。

其实，小波同志也是有沮丧绝望时候的。作为朋友，我目睹过他流连球场，寄情高尔夫化解忧愁，也闻听过他在球场里大声斥责球童，那是他减压的一种方式。在不久前刚举行的第十三届“隆生杯”高尔夫球的颁奖晚宴上，刘小波上台祝酒，即兴发言，对数百位球友和来宾调侃说，“如果没有高尔夫，我们在座的一半以上都会患上忧郁症。”引致台下一片哄堂大笑，鼓掌称是。但大部分时候，他是积极的。有三句话，我不止一次听他讲过：一是：我们难，别人更难；二是：办法总比困难多；三是：没有过不去的坎。这可能就是隆生撑到今天最好的答案吧。

而就在当下，金融支持房地产的措施不断出台，房企股权融资也得以“松绑”。天，可能真的快亮了。

2022年，隆生在如此困难的行情下，没有停工，不降品质，没有裁员，不减薪资，更没有拖欠银行一分钱利息，还交纳数值巨大的土地增值税，成为惠州本土缴纳土增税最多的房企之一，这简直是奇迹。

我对小波说，这次你又没死成。这些年来，“打不死的刘小波”也成为我挂在嘴边调侃他的一句话。每一个看似不可逾越的山头，他带领着他的隆生企业，总能神奇地化险为夷。“我不记得这是我们企业第N次躲过危机了。”刘小波得意地说。

他说，我们能活到今天，没什么法宝，只是认认真真地做了自己该做的事，坚持了自己该坚持的东西。

我想，也可能是这两年做企业的人活得太苦太累，所以才需要信仰的召唤，去仰望头顶的星辰明月，去守护心里的微光。

坚持房住不炒，让大家住得更好、坚持让物业保值升值。在时间面前，一切都可能被重新定义，曾经“不合时宜”的隆生，来到了适合他的时代。

通过这一年多的打压，过去那些激进的、高歌猛进的房企基本出局，这也标志着房地产行业“混战、乱战、大战”的时代已经过去，今后，相信它将会以健康平稳的步调向前发展，那些坚守初心的企业，终将在大浪淘沙中留存下来。

我又想起小波说过的话：房地产这个行业怎么会消失呢？无论时代如何更迭，只要城市有发展的需求，人们有追求更高品质生活的需要，这样的房企就一定会被需要。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。经历了这两年的洗礼，我们看到的是一个更加沉稳务实的隆生，一个不曾忘记初心的隆生，尽管前途还有风雨，但我相信，他一定会更加稳健地走下去，祝福隆生。

（吴铭，惠城楼市观察者）