无论房地产行业曾经历过多么辉煌高光的时刻，对国民经济起到多么重要的作用，此刻我们都必须面对一个现实：房地产行业迎来史上最漫长的严冬。

这是一个真正的冬天。房地产行业内外交困，备受煎熬。外部环境，国际形势复杂严峻，国内经济承压下行，“三驾马车”降速熄火，内需提振乏力，失业率节节攀升；从行业内部看，市场供应严重过剩，去化周期达到历史高位，再加上楼市预期持续走低，市场信心受到史无前例的打击。

这些年来，房地产如同走上了一条艰难的长征路，在沼泽泥潭中跋涉，走过茫茫草地，又见绵绵雪山。走出了疫情阴霾、政策高压，一切并没有变得更好，当下房地产依然面临残酷现实，曾经的千亿房企纷纷退市，而这只是开始，爆雷、破产、倒闭还会接二连三。房地产企业从最初的期待回暖、政策扶持，到自救、纾困，再到现在的放弃幻想、绝望逃离。行业剧变下，房地产市场正在经历惨痛裂变。

这段时间，围绕房地产行业救与不救的话题，引发很多探讨。一些地方政府也陆续出台不少政策，以期缓解房地产当下困局，但政府的拧巴态度亦从中折射。

一方面政策要稳定预期，树立市场信心；一方面，过去出台的严厉控制房地产市场的政策依然没有取消。如融资的“三道红线”，禁止信贷资金流向房地产企业等，曾使房地产市场急剧降温，并引发了几乎所有房企的资金危机，但直到今天，引起房地产行业山崩地裂的这“三道红线”，依然是政策上的“紧㧜咒”，扼住所有房企喘气生息的喉咙。

房地产是资金密集型企业，过去20年，房企规模越大，销售额越高，资金需求就越大，一些金融机构就越敢投入，因此他们几乎全部都进入了金融机构重点扶持的白皮书名单，顺利获得融资。许多房企凭借大规模、快周转模式实现了跨越式发展，然后继续取得融资进入下一个快周转过程。一位房企老板曾在多个场合说道，“不懂金融就搞不好房地产。”一些企业便是凭借这一理念，在短时间内迈入千亿俱乐部。更有甚者，以“空手套白狼”手法，用少量资金撬动大项目，把房地产行业玩成金融和资本的游戏。当这种模式难以为继的时候，人们突然发现，那些巨无霸型的房企瞬间变得不堪一击，原本疯狂的无序扩张，背后是脆弱的抗风险能力。前不久，我到粤东粤西走了一圈，目之所及皆是大片房屋，产品过剩，市场萧条，开发商为当初激进的开发模式，付出了沉重代价。

政府重拳打击房地产过度的投机、投资行为，本意是规范房地产行业秩序。但力度过大，效果又走向反面。当前融资渠道仍然紧缩不放，房地产项目融资仍然异常艰难。

与此同时，房地产的预售资金账户又受到政府进一步监管，一些地方甚至要求按每一栋、每一层楼进行资金监管。市场下行，销售疲弱，房企资金本就捉襟见肘，预售资金又如此层层设限，企业经营所需的现金流规模和效率受到极大限制，开发企业难以支付日常的正常费用，从而导致上下游资金链更加紧绷。

近年来，税务部门又加强了土增税清算，令房地产企业本已紧张的资金链“雪上加霜”。土地增值税，作为房企不堪承受之重的房地产税负，由于其立法的先天不足，实际操作中，土增税清算一直存在争议。而在市场下行阶段，动辄几千万、上亿的税款缴纳，无疑是对房企的最后一轮致命重击。

房地产史上历经多次大的周期调整，从没有哪一次像这次一样寒彻心骨。随着房企不断爆雷、倒闭、退市，行业一地鸡毛，许多房企正在加速离场。然而当整个行业以摧枯拉朽的坍塌之势出现时，又有多少人能真正淡然地与往事干杯。

回望来路，万水千山，一片丘壑苍茫。中国房地产行业历经数十年发展，企业家们豪情满怀，挥毫泼墨，在这幅千里江山画卷上留下了浓墨重彩的一笔。一座座城市拔地而起，高楼林立、流光溢彩，一个个小区万家灯火、闪烁星光，如今所有的城市几乎都有一马平川的宽阔道路、跨越江河的钢铁长龙……城市在斗转星移中发生翻天覆地的变化。

房地产企业家们在努力耕耘企业的同时，不但令城市面貌一日千里，也使人们生活环境得到极大改善，并为政府带来巨额税收，助推国家繁荣发展。他们称得上时代的英雄。然而时过境迁，当房地产开发大幕落下，蓦然回首，发现当初壮怀激越、戎马一生，最后只落得一身尘土，背上一身负债，几乎灰溜溜地离场。

房地产行业在出清。原先靠土地、政策、金融红利赚钱的时代已经过去了，那些“空手套白狼”的企业被出局，“一个锅盖盖多个锅”的现象不复可能，高杠杆高负债高周转的“三高”模式从此成为历史。房地产正在变成一个实体服务业，不再是一个冒险者和赌徒的金融、资本游戏。

与此相对的，政府也应及时清除那些不合时宜的政策，重新审视过往的房地产发展政策和管理方法，以人民生活安康和国家长远发展为大计，出台真正有效稳定、与我国国情相符合的政策，并体现政策公平和有效。恢复市场信心，重构楼市营商环境，让市场的归市场，政府的归政府。彼此都要经历痛苦的涅槃重生。

对于房企而言，曾经无往不利的做法已然失效，但时代的脚步并不会因此停留。轰轰烈烈的地产大开发、大建设时代已经成为过往，今后的房地产将以项目优劣论成败，唯有脚踏实地一个项目一个项目做好，企业才有生存的可能。房地产行业不再有暴利可言，回归房地产居住的本源，楼市的平稳时代才能真正到来。

在房地产行业这条路上，我们已经走了三十多年。从烈火烹油的高光时刻，到冰冻三尺的数九寒天。庆幸一直以来，我们守住了战略底线，抑制住了扩张的欲望，在楼市热浪来袭时保持了理性，没有盲目跟风。在别人一门心思疯狂扩张时，我们在心无旁骛地雕琢品质；在别人高杠杆快周转突飞猛进时，我们把房地产当成一门实业苦心经营。可以说，我们是把“房子是用来住的，不是用来炒的”贯彻得最早最透彻的一家房地产企业。也因此，当楼市泡沫破灭，许多房企轰然倒下时，我们还能得以保全。

如今，我们所有的房子都已达到预售条件，在其它地方很多业主买了房子在担心开发商交不了楼时，我们的工地依然在有序施工，确保了每一套房子能如期交付。过去的30多年里，我们从没有延迟交付过一栋楼房，这是令我深感自豪的地方。我们立足本土，不加杠杆、不上规模激进扩张，而是保持战略定力，稳住发展步骤。

当然，面对这个行业前所未有的严冬，我们也一样碰到很多困难，甚至是以往从未遭遇过的艰难，但我们依然有信心面对这些困难。冬天来了，这是一个漫长的冬季，我们该怎么活下去？这是我们企业面临的一个严峻问题。尽管我们眼前漫天风雪，但我们终将沉着地坚定前行，奋力在风雪中赶路，相信终有天气放晴的那一天。

（刘小波，隆生企业董事长）