一

众所周知，我最近两年一直都不太看好房地产作为投资对象的价值。具体而言，我之前对于买房有三个可操作的建议：1、刚需不需要考虑价格，视需求的刚性程度而言，自己择时购买即可。2、投资性需求，不建议买房。3、尚无能力支付首付的同学，根本不构成对房子的有效需求。忘掉房子，专心跑收入，跑满了首付再说。

时日至今，以上三条，第一条和第三条不变，第二条有新变化。结合最新的经济金融形势和政策思路，我现在把第二条修正如下：2、投资性需求，不但不建议买房，手持多套房产进行投资的，更应该及时脱手，兑现收益。

二

相较于过去的一些新变化。房价的影响因素，从根本上，依然还是我反复强调的：1、宏观上看货币供应量（M2）的变化情况；2、中观上看政策对房地产行业的调控态度；3、微观上看居民部门加杠杆的意愿和空间。

以上三个因素，目前有新的变化吗？有。

三

先看第一个，也是最重要的，关于货币环境的未来走向。

具体来说，M2的供应一直常态化趴在低增速水平，2月最新的金融数据显示，广义货币M2的增速在一月反弹后又迅速跌至去年创下的历史最低点8.0%，即便把一二月合并起来看，M2的增速水平，依然是历史低位。

M2的增速，在接下来肯定会上升，这是货币政策已经部署好的。但总体来说，低增（相较于以前两位数以上的增速）在未来一定是常态。这是现在的管理层治理经济的大思路决定的。

现在国家搞经济的大思路是什么？大思路就是在控制杠杆的前提下，实现经济新旧动能的转换。“去杠杆”的战略并没有放弃，哪怕是现在，至少也要“稳杠杆”或者叫“结构化去杠杆”，这要求经济的宏观杠杆率至少要保持稳定，不能再往上冲。

宏观杠杆率怎么计算的？国际通行的有两个指标：M2/GDP，或者非金融部门债务总量/GDP。

近日在两会上的政府工作报告里，货币增速被定调为“与名义GDP增速相匹配”，这句话是什么意思呢，也就是货币供应的增长，大约与GDP和物价水平变动之和相近。可以近似理解为，货币供应的增速大约等于实际GDP+适量的通货膨胀率（2%附近）。

为什么今年首次对货币增速定这样的目标？为什么不像以往一样定一个M2的具体增速数字（往往高于名义GDP增速）？回头看一眼宏观杠杆率的定义就明白。要保持这个分数值的稳定，就必须分子分母的增长幅度相近。再说一遍，这是大战略决定的。

以2018年为例，2018年末M2增速为8.1%，社会融资规模增速为9.8%，名义GDP同比增长9.7%，实际GDP增长6.6%。社会融资规模增速与名义GDP增速是大体匹配的，M2增速略低。

所谓的“管好货币供应总闸门”，所谓的“不搞大水漫灌”，大家不要觉得这些话都是P话，不能相信。要看数据说话，不能简单地靠自己的直觉经验和情绪，毕竟买房子几百万上千万都是你自己掏钱，多看点数据，多花点时间，是性价比非常高的一件事情。

一言以蔽之，货币低增在未来会是常态。未来的货币就是供应出来搞实体经济的，不是拿给你炒房子的。

货币大量超发进入房子投资的时代，事实上从2017年开始就终结了，只是部分地区的棚改，在结构化的层面上，延长了这一过程。今年起，这个“延长”也没有了。

四

再看调控和居民加杠杆的意愿。

在经济下行压力加大的背景下，部分城市对房地产的调控有所放松是事实。高级别的经济工作有关的会议上，也提出了“因城施策，落实地方政府主体责任”这样的说法，说明的确有所放松。这是第一点。

但更大范围的更主要城市的限购限贷限售等，均未放开，这说明房地产放松并不是调控政策变化的主基调。这是第二点。

最后，人大有关“稳步推进房地产税立法”的进一步确认，预示着房地产税正在以更快的速度落地。尽管目前无法预测准确时间节点，但我认为以“减税”的大背景下来看，房地产税落地可能就是这两三年的事情。届时，对实体经济减税，对房地产加税，是大势所趋。这是第三点。

综合以上有关政策的三点，调控政策对房价的走向，是不利的。

再是居民加杠杆的意愿。

居民加杠杆买房，有两个影响因素，一是居民可支配收入的增长，二是对房价的预期变化。很明显，根据春节期间的消费增速（创多年新低），居民现在可支配收入增长水平，并不支撑大幅度加杠杆。

此外，以上分析的各种因素，正在被越来越多的市场参与者所接受，对房子的投机热情已经降温，尤其是在一线城市和热点二线城市，预期已经发生较大的边际变化。

五

综合以上的分析，我认为，对于投资而言，今年绝对不是超配房子的年份，明年也不会是，后年也不会是。除非某一时点房价开启暴跌模式，短时间内跌至低位（就像2018年的股票），但这种概率在我们的制度环境下低于5%。

卖出房子的最好时机是一年前，其次是现在。

（秦小明，金融学科普自媒体从业者）