一
2007年的时候，知乎还没出生，微博也在娘胎里，搜狐新浪也没有崛起，更别谈如今的微信公众号了，当时风靡网络的论坛有BBS、天涯、猫扑，如果你恰好也是一个大龄青年，恰好很关心房价，而且记性足够好，你应该会记得当时网上对房价是一种什么态度。
这些论坛和当时的专家，对中国房价什么态度呢？概括一下就是即将崩溃，撑得过去今年，也看不到明年的太阳了。
当时的代表人物有牛刀、郎咸平、谢国忠等人，那知名度可比现在的什么知乎大V要高多了。尤其是在天涯论坛，文章写得挥挥洒洒，要情绪有情绪，要文笔有文笔，要数据有数据，要身边的例子有身边的例子，写得牛气冲天，只不过看他们的文章，简直就是中国经济末日马上就要来临。
沿海小企业主大批量倒闭，实体店集体关门——倒是真实情况，这种情况从2007年一直持续到2015年，房价不跌，不是活见鬼了吗？
然而，现实情况还真就活见鬼了一样，眼看着这些人喊着实体经济破产从2007年喊到2015年，中国GDP翻了近三倍，房价暴涨了十几倍。
为什么喊到2015年呢？不是2015年他们就不喊了，2015年中国依然在可持续崩溃，不过因为2015年的BBS和猫扑都倒闭了，天涯也基本没有人看了……
说这些，是为了让那些被忽悠没有买房的人找他们算账吗？当然不是。我想说的是，空头代表人物之一的谢国忠，从2003年就开始预测中国房价要暴跌了。谢国忠过去十几年里各种走穴，不遗余力地唱空中国楼市。他发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，但就是这个劝老百姓不要买房的伙计，在去年某一次论坛里说漏嘴，说他一年半前将除房子之外的资产变现，保持流动性，等待投资机会。
随后，谢国忠补充了一句，原本也想把房子卖掉的，但是家人不同意。唱空十几年，连自己老婆都说服不了，经济学家的老婆才是真正的经济学家。更少人知道，十几年如一日地唱空中国楼市的谢国忠，过去几年买的房子可不少——光龙湖的房子，就有好几套了。曾经那些被谢国忠们说服持币观望、坚持不上船的人，不知道现在作何感想？
二
刘慈欣《三体》中有句话很出名，“弱小和无知不是生存障碍，傲慢才是”，如果将这句话代入到楼市当中，换个位更熨帖，“傲慢不是生存障碍，弱小和无知才是”。
熟悉的朋友都知道，我特喜欢用反推法来看事看物，谢国忠们则特喜欢举香港和日本的例子，那么在这里，就给大家出一道题吧。
已知条件：中国楼市一如当年1983年的香港，同比下跌60%。求证：你会买房吗？会比现在过得更好吗？敢买吗？
这道题目的前两问，其实不难，放在考试试卷当中，属于开卷选择题当中的几道送分题，真正难的是最后一问，要说是送命题也不为过。
香港楼市，在印象中是经历过三次大动荡的。第一次是1982年，那时候全港上下一副黑云压城城欲摧的样子。一部分人咬牙坚持，还有一部分人选择了离开，大量的房产与地跟白菜似的抛售，比当年“孙大圣”卖顺驰还惨，不止是房地产，就连金融市场也被殃及池鱼，港元也大把大把的等价置换出来。同年年底，香港楼市环比下跌60%。1983年崩盘在即，具体数据在这里就不上了，有兴趣的好汉们自行百度，不过有个很出名的故事，很有参考价值。
当年的英皇老板杨受成，因为投资过度，破产了，名下影响力极大的上市公司好世界、英皇钟表等，全部被汇丰银行没收，并且下一道“圣旨”——8年内还清3.2亿的欠款。这还不算，汇丰银行以“奔驰是成功人士的代步车”这个极其扯淡的理由，没收了杨Sir的爱车。后面杨Sir退出地产江湖，以英皇娱乐另起炉灶，在娱乐圈东山再起的事，这是后话了。
这个故事告诉我们，楼市一旦崩盘，将有一批人倾家荡产，尤其是地产公司，公司越大，遭受的冲击波就越惨无人道。像杨Sir者，还有东山再起的能力，但是辛苦劳碌半生，才换得一处安身之所的中产阶级们，只怕得直接被压垮了，至于无产阶级……
前面说了，阶级越高，受到的冲击越大，那么无产阶级是不是否极泰来？不一定啊，不一定。
房价就算暴跌60%，那也是从10万一平跌到了4万一平，小三房都要500万，我就问一句，现在的北上深杭，500万的房子，无产阶级就能立刻上车吗？每天盼着房价跌跌跌，这都暴跌60%了，依旧是上不了车啊。
然而，这还不是重点，重点是哪怕是可以凑六个钱包，去付暴跌60%后150万的首付，你……敢买吗？
三
先别急着拍胸脯说敢，再来看香港第二波和第三波楼市“崩盘”。
1994年，那是一个秋天，风儿那么缠绵，亲吻她的脸，让我想起他们，那双无助的眼……就在那美丽风景相伴的地方，传来一声巨响，香港楼市又崩了。这一次，住宅下跌30%，而写字楼就更多了，有的地方跟十年前一样暴跌了60%。
所幸这个过程并不长，因为1997来了，1997一到，香港以历史最高房价的姿态回归到祖国的怀抱，随后就是一波史无前例的连续下跌，直到2003年才稍稍缓过神来。这一波下跌，足足持续了6年，史无前例。
1982年和1994年因为年代久远，参考价值不大。我们来看这一路下跌的6年间，香港人民在干什么？
按一直喊跌没买房的无产阶级来讲，应该是“赶紧占便宜”的天赐良机啊，跌得这么厉害，终于能上车了，然后屁颠屁颠地跑去看盘准备入手。事实却不是如此。
1998年，根据资料显示，香港因为崩盘导致资产一夜之间变成负数破产的家庭，足足十万户。那时候一大批虽然不是白菜，但也是白菜肉沫的廉价房，市场上多如牛毛，如果所有的无产阶级都在那个时候入手，那么，香港的无产阶级们，也不会落得如今住棺材房、挡房、货柜的下场了。
是的，事实就是如此，即便是白菜肉沫，他们连正眼都不瞧一眼。
香港楼市崩盘，不仅没有缩小贫富差距，相反，住公屋、棺材房者越来越多，到了2017年，香港人口已经突破了700万，其中60%的人买不起商品房，45%的市民住在公屋，只有15%的人自主买了房……
问题来了，香港房价经过三次“崩盘”，最近一次更是长达6年。按道理来讲，香港的无产阶级有大把机会上车，嫌弃房价太高、以众人皆醉他独醒的姿态旁观的那批人，为什么不等房价暴跌的时候抄底呢？
因为，房价上涨不愿买的人，等到跌了，他压根就不敢买！一心等着房价下跌捡漏的人们都在犹豫、在观望，怕自己买在了高位，怕当了接盘侠，怕买了之后还会跌！
大家都喜欢跟风，涨的时候买得起一定会买，别人买了，眼瞅着一年时间房价从8000千涨到了10000，赚了2000，我没买，那不是亏死了。但如果房价从10000万跌到了4000，眼瞅着一下子亏6000了，会买吗？敢吗？不敢的。
房价真的暴跌的时候，最不敢买的反而是叫嚷着希望房价暴跌的那批人！毕竟，键盘上的摇旗呐喊很容易，而抄底，是需要勇气的！而且，不谈勇气这种玄乎说法，现实来讲，崩盘不是一夜回到解放前，好像东非大峡谷的形成一般，是有过裂变的过程，这个过程要多久？谁也无法预言。
但也请别忽略我经常提到的基本面的东西。 一如之前的香港楼市，在其38年的历史当中，虽然有过三次大跌，而且最大跌幅达到了68%，但38年来，累计涨幅超过了20倍！
抛却日本这个国情特殊的国家之外，将时间轴一拉长，就轻易发现，任何经历过房价大跌的大国，风雨过后就是彩虹，潮过之后就是海阔天空。
四
说来，我还真经历过一次楼市暴跌。恩，那个地方是深圳，那个楼盘叫槟城西岸。
当时开盘价格是15000，此后，阳光海多个楼盘顺势而上，有的甚至直接开出了2字头，很快2008年来了。全球金融危机蝴蝶翅膀的扇动之下，深圳也遭了殃，楼市暴跌。
全国楼市都处在了寒冬期，王石的万科进入了著名的至暗时刻，前一年才刚刚上市的凤厂差一点破产，许家印为了补上恒大的资金缺口远赴香港四处筹资，激进拿地的绿城不得不靠卖地求生。阳光海直接从15000元的开盘价，掉到了9000元，一个月才卖出一套，槟城西岸更惨，从开盘的15000元，最后喊出了6000元大甩卖，这都不能叫断崖了，得叫跳崖，即便是这样还没人来买。这一年，很多炒房客赔得血本无归。
我倒是想买，但当时的月薪也才1200元，家里的条件砸锅卖铁也上不了车。十年后，深圳房价已经涨了十倍，我的月薪顽强地跑赢了房价的涨幅，涨了十倍，但别说付首付了，哪怕烧高香跌个40%，我也买不起。
而那些买得起房的，无非就是原来贵了点，手上的钱只够买套90平，但等啊等啊，等到降了点，就能够买套120平了，仅此而已。 至于买不起的，还是买不起。
这么一看，多军头目任大炮说的“任何想占房价下降便宜的，都没有得逞”还真是这个理儿。
不要幻想房价暴跌，数亿人口的美国，一线城市纽约、旧金山的房价涨了70年还在上涨，中国房价从1998年到现在才过了多长时间？
最近出了篇刷屏级别的文章叫《聪明人都在卖房》，但我想说的是：别信谢国忠们的话，如果手中有优质房产，别因为短暂的寒冬就轻易抛售，一如香港楼市，风雨过后就是彩虹，潮水过后就是海阔天空，春天总会来的。
退一万步讲，卖了之后，手里拿着几百万，你现在有更好的投资方式吗？无论怎么说怎么算，从长远来看，持有房产比持有货币，更为有利。
至于买房这件事上，我的观点永远只有一个——只要有需求，什么时候上车都可以，但必须满足以下几个条件：必须控制杠杆率和现金流，家庭总资产负债率不要超过70%，在有其他收入的前提下，预留所有贷款24-36个月以上的月供，长期抗衡。
乱花渐欲迷人眼，手有余粮心有底，就不慌。
（深悦君，地产业自媒体从业者，营运公众号《深悦会》）
