前几天下大雨，车一停在营销中心前面，高大帅气的保安照例敬礼、撑伞、小跑过来，打开车门，迎着我走向售楼部。雨比较大，他把伞全斜向了我，自己半个身子都要湿了。我把伞拧过去说：“我又不是客户，不用特殊对待，别把你淋湿着凉了。”但这位小哥执意还是把伞转过来，一把雨伞推来推去的。想想也是有趣。

多年前小波先生写过一篇文章，叫《不要向我敬礼》，文章内容并不惊世骇俗，但对我的影响倒是很深。老板对保安都如此尊重，其他人就更没理由去摆谱了。我没法制止项目的保安对我敬礼，因为再怎么制止他们仍然会敬礼。但我可以做到，每当他们敬礼，我就回敬一次。人人生而平等，每种工作都是值得尊重的。

做营销这个行业，跟物业公司打交道也挺多，特别是营销现场，跟物业的前服人员有如唇齿相依。我也深深感受到，营销现场与物业公司的良性互动非常重要。以前做的项目，基本上都是开发商自己品牌的物业公司。在现在的香蜜松湖项目，倒是第一个使用非自己品牌的物业公司，颇有一些独特之处，分享一下。

我们目前这个项目使用的是金地物业。按以前的想法，自己公司做的项目，用自己的物业品牌天经地义，用外面的品牌，会不会不好管理不听使唤？金地物业的曾总从一开始就打消我的疑虑说：“其实开发商用别的品牌的物业公司，大家是合作关系，我们作为乙方，服务意识会更强，服务不好您也可以直接批评惩罚。这还不像您以前自己用自己的物业公司，大家都是兄弟公司，钱不给不好意思，服务不好还不好意思说。”想想也还有几分道理。

物业公司进场之后，除了训练团队第一件事就是采购售楼部的开办物料。当时负责物业的段经理给我列了长长一个清单，其中提到什么烤箱、咖啡机、果汁机之类的。我对他说：“老段，你准备在售楼部搞个蛋糕店吗？弄这么多设备？”段经理微微一笑说：“配上这些东西，以后我们在售楼部就可以做糕点、磨咖啡、做果汁，玩出很多花样来。”我半信半疑地说：“你的人有这么多才多艺吗？”他说：“你同意把设备买了，我们就做给你看，不会可以学啊！”

后来设备买过来了，发现他还真没忽悠我。在客服主管的带领下，这些客服妹子不但妆容得当，还真是多才多艺。会烤蛋挞、还会做饼干、切各色的果盘，磨咖啡自然不在话下，果汁也经常换着花样上，最令人震惊的是她们有一次居然做出了雪花酥，雪白蓬松、香气四溢，加上精美的包装盒，感觉都可以开个糕点专卖店了。我好奇地问客服主管：“你们怎么什么都懂的？”她微微一笑说：“我们上网搜到各种食品的制作视频，对着视频学的。”原来学做东西并不复杂，难得是要有这份巧妙的心思和钻研的精神。

段经理跟我说：“其实也要感谢开发商的支持，同意我们购买这些设备和食材，费用不多，但是我们售楼部自己出品的，拿给客户的感觉不一样。有些地产公司太抠这些费用了，生怕花钱，其实花小钱出大效果。”这个我也深深地认同。我们公司的同事都知道售楼部福利好，经常找各种理由过来晃一晃，有的是迷上了卡通小饼干，有的是垂涎精美的雪花酥，有的是过来打探一下最近客服有没有研发出什么新品没吃过的。来看楼的客户就更不要说了，每当端庄的客服妹子端上一碟糕点说：“请您尝尝我们亲手做的糕点”时，客户都是震惊加感动的。

我们的妹子是万能的。有一次一个朋友来看楼，故意为难客服妹子说：“我的手有点干，但是看了一下洗手间没有润手霜用。”那妹子点了点头，过了几分钟双手捧上一支润手霜不卑不亢地说：“不好意思，我们售楼部没有准备润手霜，我拿了同事的润手霜给您用一下。”我那朋友目瞪口呆，无话可说。我有一次在别的楼盘踩盘，看到售楼部的薄荷糖摆的造型比较好看，随手拍了张照片发到物业群，当天晚上物业的同事就摆出了一样的造型呈现在售楼部。不用说不用问，他们就是这么优秀。

和金地物业合作了一段时间，曾总问我感受如何。我赞不绝口说：“不错！”曾总问：“你也看过我们服务过的其他楼盘，感觉哪个楼盘的服务水平最高？”我毫不犹豫地说：“我们楼盘。”曾总笑着打趣我：“你这是护犊子！”我说：“我还真不是护犊子，我去看过你们的某某楼盘，明明有保安在售楼部门口，我车都开到跟前了，他也不指挥停车，害得我自己周围到处转找停车位，你说我们楼盘是这样的吗？早早就敬礼指挥停车开门了。另外，有几个楼盘过去，客服都只有一杯白开水，你再看看我们楼盘，夏天冷饮；冬天红茶绿茶热饮，天气冷还会备姜茶，坐下来就是一个小果盘，别的地方有吗？”曾总也心悦诚服地说：“确实是。当然这跟开发商的支持也是有关系的，所以才能良性互动得这么好！我要把你这个案场当作标杆，向别的开发商去推广，看人家香蜜松湖多大气，正因为大气，我们能提供的服务标准也不一样！”

我在这个案场的合作中深深地感受到了营销与物业的良性互动的好处。保安的专业、细致，客服的多才多艺，给客户留下了非常好的印象，对我们的销售也有直接促进作用。感谢曾总的三寸不烂之舌，他推荐来看房的客户累计有二、三百批，他的好多朋友和物业公司的高管最终成了我们的业主。而且这些人还非常感激他，在房价还不算太高的时候买了我们楼盘的房子，然后坐看房子一天天涨价升值。也正因为物业这么多高管是小区业主，我也并不担心交楼后小区物业管理的品质。他们自己家的房子，能管不好吗？

我在朋友圈经常发物业前服的高颜值妹子和保安的照片，以及妹子不断推陈出新做出的各种糕点、水果茶，甚至她们还能把样板房的白毛巾折出各种花样造型来。经常有人留言问，这么优秀的妹子从哪儿挖的？说实话，物业这个行业的流动性挺大的，不管是客服还是保安，铁打的营盘流水的兵。哪儿来的不重要，重要的是物业公司的培训机制和理念有持续性。项目在卖二期的时候，几乎看不到一张一期客服和保安的熟脸，但是我们的服务标准并没有降低？为什么？因为管理人员把新招来的人按需要的模式培训好了。我也很明确地对留言的朋友说，你挖一两个基层员工没有用的，因为如果你没有一套固定的模式去要求，人都有惰性，会变懒，会退步。就算一个很优秀的员工跳槽去了，公司如果没有一个很好的发挥平台，她也没法展现才华，没用的。

在我眼里，营销中心就是一个大团队，里面融合着不同的公司，有代理公司、开发商营销团队、开发商销售人员、物业公司等等。但只要是为同一个项目服务，就是一支TEAM、一个声音，需要求同存异，产生合力。来自不同公司的人闹起矛盾，会给管理者带来极大的干扰，影响营销目标的达成。所以，大团队的合谐共处很重要。很多新来的销售员都会感叹，这个项目的物业团队是如此的与众不同，她们也会把这种信心和气质传达给客户。

段经理后来因个人原因离开了金地物业，也就离开了这个项目。当时他非常之不舍，毕竟这个项目从一期开放售楼部开始，他就付出了那么多心血和努力。我们一向合作得也非常开心。他太细心了，工作范围内的事从不让人操心，一期收楼入伙，客户满意度100%。有的业主基于一些小问题犹豫是否收楼的时候，他直接把手机号码公布给业主，承诺小问题全部由他负责完成。正是这份坦诚，让业主没有了后顾之忧。

他调走的时候，向我提了一个要求：“请您每个月和前服团队吃一顿饭，这样他们会感到自己很受重视！”我说：“老段，至于你这么隆重吗？不就是吃一顿饭吗？有什么问题？”他说：“对下面的人来说，很不一样。”搞得我甚是唏嘘。好吧，我也是个讲信用的人，说吃饭就一定要吃饭。还安排了和销售团队一起吃饭。工作不是很忙的时候，干脆找个松山湖边的农庄做饭吃，毕竟去餐厅吃个饭时间很短，做饭的时间长。当我看着保安们脱下制服穿着T恤衫，看着客服换上青春靓丽的裙子，兴高采烈地做出天南地北各种家乡美食，喝着酒，唱着歌，我就会想起老段，该死的老段，搞得这么煽情干什么？我们不但一起吃饭喝酒，还发钱。营销部每个月有一笔固定费用，奖励给前服团队，客服500元，保安600元（因为老段说保安要晒太阳比较辛苦一点），表现突出的还要增加奖励。对于开发商的员工来说，涨个几百块钱的收入算不了什么，但我想对于物业的员工来说，意义和价值是不一样的，而且，这也代表了开发商对物业团队服务的认可，这是一种骄傲。

开发商花的是一点奖励费用，换来的是物业团队更加用心的付出。以前在央企，因为体制限制，物业团队即便服务好，在升职加薪方面指标很少，受到的实惠也有限。有时候整个物业公司一年才10-20%的升职加薪比例，分给前服的更加少得可怜，好不容易加一次薪，问了一下协助签约的客服小姑娘，居然才加了一百多块钱。基于此，营销部门有了一定的费用权限，就更方便及时调用相关人员，费用纳入营销费用范畴。这点钱对于营销费用来说，也实在太微不足道，但现场的服务品质却比洒在外面的广告费用直观多了。

合作共赢，诚不欺我。

（十三郎，本刊特约撰稿人，现居东莞）