最近，我再读了一本旧书《地产老板的困局与破局》，发现时间就是一把锋利的大剪刀，已经把曾经难管的职业经理人修理得服服帖帖。
房企消灭了英雄。 谁离开，企业都能活；谁嚣张，老板都管得住。7年前，君臣之争、储君之争、藩镇之争，都是老板心中的痛。而如今，没有不听话的储君，没有调不动的藩镇，没有摆不平的刺头。如果有，那只能是老板亲儿子。
7年前，地产老板的困局还在于“一统就死，一放就乱”的做事怪圈，自己就是无所不能的Superman。而如今，总裁、副总裁们走马灯似地换。谁搞不定，谁下台。区域总一茬一茬长出来，业务总一波一波从生产线上走下来。没有谁不能够被代替。
7年前，股权比黄金还珍稀，期权比空头支票还虚无，千万年薪的已是打工皇帝。而如今，老板们强制项目跟投，提供财务杠杆，分享利润。但，年入过亿，也不过是众多螺丝钉中的一个而已。地产跑过黄金新十年，忽入平稳大周期和风险小周期。
一、英雄难再
郁亮说过，万科没有英雄。吴亚军说，龙湖没有英雄。即使老板没说，恒大、融创、碧桂园也没有英雄。
恒大、融创分别由许家印和孙宏斌两位话题王的当家人支撑网络头条，其他人很少出线。碧桂园 “双斌”走了之后，人事方面的看点更少。绿地、中海、华润，这几家央国企一向低调，很少明星闪耀。十强黑马新城，也没有因为名声大噪，而出现几个英雄式人物。龙湖吴亚军越来越少露面，邵晓明也不是特别爱出风头的人。除了董事长，很多企业连总裁都没有知名度和存在感。
万科是观察房企变迁的重要的窗口。7年前，万科有王石、郁亮、毛大庆，你方唱罢我登台。 10年前，王石与郁亮的多元化之争，传位故事、削藩风波等等，成为地产人的餐桌作料。而现在，只有郁亮经常曝光在媒体和地产同仁面前，总裁祝九胜很少发声。这家职业经理人掌控的企业里，牛人繁若灿星，但都默默无闻。
英雄驯化，雇佣关系良性发展，是行业发展走向成熟的结果，野蛮生长已经结束，枭雄时代早已过去。这更是制度建设的胜利，近年的组织大进化，远超以往任何时期。
二、7年变局
7年前，一二线城市的全面限购。如今已经演化成限购、限售、限价、限贷、限商“五限”。全国重点城市的开发商排名，前十强基本上都是全国化布局的巨头了。武汉、杭州、郑州、南京、成都，还有几个本土企业能够进入前十呢？
7年来，变化最大的是企业排名。恒大当年第5名，碧桂园第9名，融创是第12名，如今分别上升至第1、2、4名。当年排名第6的万达，2019年目前排名80多；当年第19名的中信地产被中海兼并；一代名企和记黄埔已经彻底滑落地产百强。2012年，千亿企业只有万科、绿地、保利3家房企；如今已经有30家房企越过千亿门槛。
大浪淘沙，涤荡一切。就算你再有能力，抵抗不住时间和趋势的宿命。
这几年，是巨星落幕的年代。地产教父李嘉诚、住宅教父王石、商业教父王健林、豪宅教父宋卫平等等，纷纷退休、转型，就连敢说真话的任志强任大炮，也深居简出了。
这几年，是按部就班的年代。老板与代理人的分工日益明确，总裁的继任机制也逐渐成熟。莫斌全面主导碧桂园的运营管理；吴亚军逐步退出一线，邵晓明接棒。接班机制稳定有序，一望便知三五年。
这几年，是股肱之臣转型的年代。经过地产十年的狂野发展，蓬勃成长起来的一代地产明星，逐渐到了转型突破的阶段。张纪文是王石创业时代元老之一，执掌深圳区域十余年。仅剩的一位封疆大吏，如今也转岗梅沙教育了。万科的莫军、毛大庆、肖莉、刘爱民、徐洪舸……一大串转型离职者，龙湖的陈凯、赵男男、冯劲义、周德康……一大批跳槽者，纷纷奔向中小房企的新战场。
这几年，是制度大于能人的年代。中海没有英雄，却是地产行业的黄埔军校。万科没有英雄，专业能人一茬一茬长出来。龙湖没有英雄，但是职业经理人遍布小房企。碧桂园没有英雄，博士都超过了1000人。
铁打的房企，流水的职业经理人。制度与激励体制日益健全。组织、制度的价值正在超越个人能力。即使封疆大吏也被经常转岗，难以形成个人势力范围。地产行业专业化、职业化、制度化、标准化程度都在加强。投、策、建、销、融，越来越复杂，一个人、几个人搞不定管不好了。甚至一个部门一条线工作都不行，要大运营，要全公司一条线，要集体作战。
当然，换了谁都可以。 甚至老板。例如万科、绿城。
三、身份焦虑
如果你是一位资深地产人，可以明显体会到：近7年，地产行业经历了至少2轮大的焦虑潮。
第一波是2014年，小米模式崛起给房地产行业带来的互联网焦虑，以郁亮学习海尔、腾讯、阿里为标志性事件。伴随着创业热潮，整个地产圈都辗转反侧，担心被颠覆、被淘汰。
第二波是2018年底，万科“活下去”，职业经理人惶惶不安。伴随着房企大裁员，无论是元老还是高管，都有可能被劝退或者硬裁。
地产人的每次焦虑，都伴随着人才大动荡。行业进入新一轮的收缩潮，业务扩展速度下降，人才整体流出加剧。据说，某十强房企上海区域裁员近30%。
“平台+终端”的战略架构下，为一线提供更多的炮火支援。说白了，大平台小个人。离开万科的人，很少能够再干出一番轰轰烈烈的事业了。即使到了新公司，能够发挥的空间也是有限的，小团队终究抵不过大公司的进攻。
同时，房地产行业周期已经到了新的阶段，拿地、融资、营销的门槛都高了太多。土地拍卖很多都是要求地产百强，具有商业运营能力。此一招就屏蔽了无数草莽英雄。拿地5个亿起，好地一起抢，差地风险大。新公司能够提供的资源也太有限了。
四、冒险之旅
对于主业已经做腻、个人空间不大了的地产人，值得再去经历一场新的冒险之旅。新业务和新领域，当然很脆弱，风险大，但这才是孕育更多机会的地方。正所谓富贵险中求。经历过地产行业大资金、大阵仗、大生死的老司机，到其他岗位和领域都更加从容轻松。
向牛人奔跑。要么英雄，要么狗屎。弱者的生存向来悄无声息，而强者的去留永远牵动老板的神经。在高周转机制下，一旦你停止奔跑，就将被干掉。一轮轮裁员，都是不见血的清洗。
向一线奔跑。万科孙嘉就从总部回到了区域，据说，区域总张纪文年薪可能就比郁亮多。碧桂园区域总，年入过亿不是梦。在跟投制度下，地产人常年收入可以翻倍，干得好就相当于内部创业。即使亏损，也是小概率。
向新领域奔跑。地产公司内部的创业领域也越来越多，前30强都在走多元化。恒大搞汽车、碧桂园造机器人、融创搞文旅，中海都做商业了。万科和龙湖还搞了科技和互联网公司。这些创新领域，未来都是企业内部龙腾虎跃之地。
向小公司奔跑。龙湖人才遍天下。大公司的空间很小，天花板很低，人才梯队紧密。但是小公司往往求贤如渴，有很大的施展空间。尽管整体行业可能走向萎缩，但是50-100名左右的企业，还是有很大的发展空间的。明星经理人从前30强企业的高位向下跳，还是有很大的专业和品牌势能的。从大平台到小公司，你可以从一个螺丝钉变成一个封疆大吏。
向创业公司奔跑。毛大庆的创新工场已经成为独角兽企业，经历寒冬幸存壮大；蔡雪梅去搞了自己的ELAB公司；刘爱民搞了自己的产城融合……
所谓，乱世出英雄。行业越动荡，个人机会越多。企业越稳，个人越小。制度越强，个人越弱。只有那些敢于走在创新边缘和时代前沿的弄潮儿，才有可能快速切换跑道，迎来跨越式发展。
（姜天，地产战略观察员）
