自住是不可能自住的，这辈子都不可能自住的。做生意又不会做，就是炒房这种东西，才能维持得了生活这样子。

—— 一位炒房客的自述

炒房1.0时代

1992年，海南。

从海口规划局无功而返的潘石屹犯了愁。想要查阅的地产项目没能看到，任务没完成，不好向创业合伙人交差。

一个朋友给他支招：海南岛人你还不知道，五斤橘子，两条三五烟，带上去，百分之百让你查。年轻的潘石屹立马买了橘子和三五烟，带了上去。这回，果然没受到阻拦，丢过来一个大本子让他自己看。可是，看完自己项目的潘石屹，没舍得走。五斤橘子两条三五就看一眼，怎么都有点亏，他要分摊这个成本，得多看几眼。正是这几眼，让潘石屹逃过了破产的厄运。

本子上的住房报建面积，除以海口常住人口，每个人居然可以分到50平米的住房，而在当时，首都北京的人均居住面积不过7个㎡。潘石屹意识到，海南岛的房地产泡沫快撑不住了。

当时的海南脱离广东建省没多久，是中国最大的经济特区，是无数“闯海人”实现淘金梦的乐园。改革春风一到，先红火起来的产业却是房地产，闯海人实现黄金梦的方式就是“击鼓传花”式的炒楼花。

在这样的炒作下，1992年的海南商品房一年涨了近3倍，于1993年达到7500元/㎡的顶峰，前后3年超过4倍的房价涨幅，令人瞠目。

日后的潘石屹回忆起那段疯狂岁月，也觉得荒诞。当年他看准时机成立了万通，高息借贷1000万，曾在一楼签了地皮，就立马到六楼加价卖掉，半年就赚了上千万。

1993年的海南地产市场崩溃也很快。当地银行不良资产率高企，海南岛三大景观，成了天涯、海角、烂尾楼。为了自救的海南省政府，成立了海南发展银行，试图解决地产崩盘而导致的资金问题。然而，仅勉力支撑了两年，便成为国内银行倒闭的第一个案例。

海南房价上演了“膝盖斩”，直到十几年后才回到1993年的高点。当初疯狂扎堆的数万家开发商，只余几十家胜利大逃亡。其中就有凭五斤橘子两条烟，得窥真实情况的潘石屹，他拿着海南挖到的第一桶金转战北京，这才得以续写日后的SOHO传奇。

炒房2.0时代

2010年，温州。

以温州冠名的炒房团里面有不少大妈，可以算是最早走遍各大城市的“天团”。开发商是她们的忠实粉丝，恨不得挥舞着小彩旗，夹道欢迎。

千万别小看了这群大妈，在炒房这件事上，她们能给你安排得明明白白：1、炒楼花。大妈们炒楼花，就是以少量定金，在楼盘未建完时就与开发商签认购书，指定要好楼栋、好楼层、好户型，最后加价卖给接盘侠。2、炒现房。通过了解基建，学校等市政规划，提前埋伏在会有利好的楼盘，囤积一批现房，最后加价卖给接盘侠。3、左右互搏。这是前两招的进阶，炒楼花炒现房时，常自己人相互买卖，通过开发商，中介甚至平面媒体（那时候缺少自媒体），用耸人听闻的价格，饱和式地进行新闻轰炸，向当地普通购房者传递市场紧张氛围，最后加价卖给接盘侠。而在刚需眼中，温州炒房团制造过无数“惨案”。从陆上出发横扫270个上海楼盘，金额2.5亿元。包三架飞机空中突击，买断深圳新龙岗商业中心的百套商铺。总之，温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。

分水岭出现在2011年，全国行情盛极而衰。房价过快上涨引起了政府的注意，各地限购令等调控政策纷纷出台，炒房团被深度套牢。曾被炒到全国第一的温州本土市场，均价跌幅40%，存在大量的“腰斩”楼盘。

炒房团投资的外地市场虽然跌幅远不如温州“惊艳”，但足够让大妈套牢了。对于炒房的来说，套牢就是被慢刀子切割。温州民间借贷是炒房客融资的主要来源，借个500万，来年要还600万。为了少被债主泼油漆，大量的套牢炒房客开始甩卖二手豪车，从法拉利玛莎拉蒂，到入门级的奔驰宝马，3折起。

可这点钱尚不足以结清利息。温州私营企业主相互担保非常普遍，资金断裂如雪崩一般，席卷整个温州，抛售潮令温州的房价越抛越低，却无人接盘。

2012年，民间借贷涉案数量急剧上升，涉案金额比2011年同比多了一倍，温州迎来至暗时刻。如果浙江温州皮革厂是在当时倒闭的，可能性更高的不是老板跟小姨子私奔了，而是老板因炒房被小姨子追债跑路了。

赚钱靠投机，赔钱就跑路。温州人在2011年之后，成为炒房史上“浓墨重彩”的一笔。《中国新闻周刊》曾做过温州炒房客专题报道，称仅在2011年11月的第二周，温州就发生了1人跳楼、1人跳江、2人注射毒品自杀,多与地产债务有关。新闻报道里的温州炒房客表示，炒房团里八成的人被套牢，其中一对欠了5000万的夫妇关了厂跳楼。到了2013年，温州房价仍止不住下跌，时至今日也没能涨回去，炒房团基本全军覆没。

炒房3.0时代

2015年，深圳。

本次波澜壮阔的楼市暴涨，第一枪就是在深圳打响。

当今的炒房界也有个类似“暗网”的存在。“暗网”本是指那些服务器在国外、无法直接登陆、不能被搜索引擎检索到的资源网站。“暗网”上非法交易的帖子比比皆是，而炒房界的“暗网”则一度遭封禁而无法登录。除了鼓吹炒房的论调，一切涉嫌违法违规的炒房内容都能从上面找到，比如伪造资金流水向银行申请贷款，操作大额信用套现以贷养贷，用代持房产破解限购。炒房暗网上甚至形成了完整的产业链，只要你愿意付费，上面总有人助你以各种违规借贷、违规操作的方法，绕过各地的调控政策，让你成功炒上房子。

这个“暗网”论坛有两条真理：1.因为宏观调控，所以房价飞涨。2.现在已不是多空分歧的阶段，而仅仅是对空头的单方面屠杀。房价暴涨以来，炒房暗网爆红，算上各地区的论坛“分舵”，近乎上万炒家。

我认识的义哥，就是近万信徒中的一员。在深州楼市启动之初，他果断利用信用卡和信用贷套现的钱，加上手头的一点存款，凑了120万，开始了炒房征程。他说，炒房让他找到了人生成功的方向。

那个时期，深圳房价涨幅全球第一，房价可谓日新月异。资产快速上涨的义哥食髓知味，作为暗网忠实信徒，自然是不介意把自住房抵押了充首付的，买到了房就再做抵押，套出现金继续滚动操作。买房名额不够那就更简单了，通过离婚分割房产，腾出名额再买房，再结婚离婚继续分割腾名额，循环往复。一次酒场上，喝醉的义哥对我说，你猜我结过几次婚？嘿嘿，6次！

两年时间，在深圳、南京，包括与暗网炒房团多地集中扫荡，反复操作了十几次，房产13套。义哥身家翻了几十倍，百余万开始，一通操作猛如虎，资产累积超过2000万。

其实，义哥的春风得意只持续到2016年10月。该月，深圳祭出大招，史上最严限购政策出台，非深圳户籍购房由三年社保提高为五年，二套房首付七成，市场成交量应声大幅下滑。义哥陷入焦虑，资产全是靠负债堆积起来，唯一让他坚持下来的，只是暗网的信仰：楼市不死，2018年还有一大波行情。

然而2018年，调控没有放松过，“房住不炒”频繁被提及，7月底甚至出台问责制调控，打压房价成为了主旋律。

再一次酒场上，义哥没有了笑容，而是喃喃自语，炒过了炒过了，资金链撑不下去了，唯有一条路，卖房降低债务。可屋漏偏逢连夜雨。2018年内有高层再三强调“房住不炒”。楼市行情从夏季跳过了秋季，直接进入了凛冬。

义哥被迫走上卖盘求生的路。但他发现想出掉手上房源太难了，主打新房市场的地方，二手无人问津，要想迅速出掉，得打骨折，再加上税费和资金成本，甚至亏损，根本没法卖。

时至2019年秋季，两年没等来行情的义哥，彻底崩溃了。财务自由的梦，终于被狼狈的月供滋醒了。最后一次见他，蓬头垢面，苦笑着说，这辈子，结婚6次，离婚6次，圆满了。

最后

炒房1.0时代，潘石屹说，炒房，那得跑得够快。

炒房2.0时代，温州炒房团组团教学：炒房，你得熬得住寂寞和寒冬。

炒房3.0时代，义哥说，风光时坐拥千万，失败了媳妇儿也得赔进去。

炒房4.0时代，我想说：“这是玩命的活儿。”

楼市跌宕二十年，让无数炒房客成为创富神话。但在未来，这种概率会大大减小，如果对自己、对楼市、对杠杆认知不够，千万不要高杠杆炒房，很容易把一辈子搭进去。要记住，蒙眼炒房的时代彻底结束了，房产用来投资跑通胀还行，至于暴富？那要多做梦。

（迁延，资深房产财经评论员）