1949年10月1日，中华人民共和国以崭新面貌屹立于世界东方，开启大国奋进的铿锵步伐。时隔半月，惠州解放。一座古老的城市从此揭开新的历史篇章。

70年非凡岁月，惠州这座得改革开放风气之先的南粤之城，创新之气、进取之魄，贯穿着每一寸肌理，为惠州经济社会发展注入强劲动能，政治、经济、社会环境无不发生云泥之变。房地产行业亦不例外。

一座城市的变化，从她的建筑变化开始。虽然，与新中国成立和城市解放70年的历史相比，惠州的房地产行业出现不过三四十年光景，但透过建筑窥探历史，从土坯房、单位房，到如今的城市花园、高楼林立，惠州房地产业的这几十年，在城市建筑长高、变大中，浓缩了整个社会变革、发展的流动时光。

今天，我们就以岁月为痕，以时空为迹，循脉惠州房地产行业的行进历程，并以此见微知著，以断代史的视觉和角度，探寻惠州70年的城市发展印记。

从无到有

竹树新村揭开惠州房地产业帷幕

1949年10月15日，粤赣湘边纵队东江第一支队主力进抵惠州城，东江重镇惠州宣告解放。解放后的惠州，与国内其他城市一样，长期实行“福利分房”的住房制度，房屋建设投资主要靠国家拨款或企业自筹资金解决，干部职工住房基本上由国家包揽。

也正因此，在惠州人民的印象中，解放初期的惠州房地产发展基本处于空白阶段，根本谈不上房地产业。这种状态一直持续至1978年。

1978年9月，中国改革开放的总设计师邓小平的一次讲话成为中国住房制度改革的指路明灯。他说，解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。

1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确指出住房改革要走商品化的路子。这开启了中国房地产业的先河，标志着中国房地产元年的开始。

时代浪潮之下，一众影响未来中国房地产格局的公司诞生。招商地产、华发股份、天鸿集团等第一批大型房企集中出现，万科也在这一时期把航道转向房地产。

1987年，新中国历史上首次迎来土地拍卖，原深房公司总经理骆锦星代表公司以525万竞得东晓花园地皮，这标志着中国土地商品化实现了历史性的突破。

次年，也就是1988年，惠州设地级市的同年，惠州麦地，一个叫“竹树新村”的纯商品房项目开发建设，并首个实施正规的物业管理。它的建设开发，可谓揭开了惠州房地产业发展的帷幕。

开发建设这个小区的隆生企业董事长刘小波，回忆起当时建设竹树新村时的场景仍记忆犹新。“这个项目应该算是惠州最早开发的商品房，买房的大部分都是香港回归人士。当时卖房非常简单，一手交钱，一手交房，只有一张收据，也没有房产证。”刘小波说，当时都是福利分房，听说竹树新村的房子可以卖，很多人都难以置信，质疑声音也不少，比如房子怎么可以拿来卖？又怎么可以卖给香港人？

从热到冷

1993年底全市房企过千家

刘小波介绍，竹树新村建设时，建筑成本约为800元/㎡，当时的售价是850元/㎡。欣喜于不错的利润回报，在地产开发方面积累了经验和队伍的隆生企业，正式踏足房地产业。

就在隆生企业吃下房地产开发的第一杯羹时，惠州的房地产业也因为一些规划利好出现了短暂繁荣。90年代初期，在改革开放的春风吹拂下，依托南海石化、熊猫汽车城、太阳城项目三大项目落户利好，安居南粤一隅、名不见经传的惠州，一夜之间名声大噪，全国各地热钱、炒家蜂拥而来，聚集在惠州的房地产开发领域，其中大亚湾房地产开发尤为火热。惠州和深圳、浦东、北海、海口等城市成为中国房地产业的热点。

据历史数据记载，1991～1993年，惠州全市审批非农建设用地7211公顷。至1993年底，全市房地产开发企业有1098家，施工房屋面积510万㎡，竣工面积119.88万㎡，相当于从1984年至1991年间的总竣工量。

除隆生企业外，金宝地产、金裕集团、泰豪地产、金迪地产、源东地产等一批惠州人民耳熟能详的房企，也都在这个时期先后成立，成为惠州房地产发展和改革的探路者。当时由香港传入的“卖楼花”销售模式盛行，一张草图盖个章就能拿到预售许可证，仅凭一张收据就敢全款买房。那时很多人买地买房，甚至连位置都不清楚，这也为后期烂尾楼的出现埋下了隐患。

1993年6月，随着“国16条”的出台，银根全面紧缩，国内房地产市场急速降温。加之惠州熊猫汽车城项目流产、中海壳牌石化项目观望不落户，到了1994年，惠州房地产业由急剧膨胀到瞬间破碎，95%的房企倒闭。随着而来的，是前期过热发展导致资金和资源大量占用、一房多卖、虚假销售、商品房有价无市等“欠账问题”出现，一批烂尾楼亟待处理，整个行业跌入低谷，步入衰退期。

在中国，房地产业发展步伐，总是紧跟政策方向，紧贴时代脉搏。惠州自然不例外。当时间的指针指向1998年，经历了多年的萧条期之后，惠州房地产业因为“福利分房”时代的彻底终结，以及“融入珠三角经济圈”的发展定位，商品房市场出现复苏。与此同时，南海石化项目尘埃落定，给惠州房地产行业发展注入了一定信心，整个行业开始止跌回稳。

从低到高

惠州楼市攀缘上升

据悉，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，推行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款的服务。为了表示鼓励，央行还特意安排了规模为1000亿元的住房贷款指导性计划。

这一系列配套政策的出台，特别是允许按揭贷款和取消福利分房两大措施，直接刺激了房地产业的复苏，中国开始了长达十余年的地产热，无数财富故事在这个领域中演绎。

在此背景下，仍需“偿还历史欠账问题”的惠州房地产业，虽没有像其他城市那样蓬勃兴盛，但也处于攀援上升的态势之中。

“1998年，朋友在上排嘉湖苑买的房子，八九百一平米；2000年，东湖花园和金宝江畔花园、新世界长湖苑等楼盘售价在1700-2200元/㎡左右，电梯房价格在2500元/㎡上下；到了2003年，根据惠州房产展销会的成交结果，全市商品房成交均价已经直逼3000元/㎡。”从事地产行业相关工作28个年头的老林回忆。

2004年，按照国土资源部规定，所有的经营性土地必须实行“招拍挂”制度。也就在这一年，江北13号小区作为惠州首次国有土地使用权拍卖。经过长达1小时、47回合竞价，合生创展以5.34亿元的地王价拿下该地块，并开发建设为合生帝景湾。

2005年，在惠州房价2500元/㎡的大势之下，合生帝景湾以高于市场价两倍的5800元/㎡的价格入市，且销售良好，成为多年内难以超越的当之无愧的豪宅项目，也就此划定了惠州“品牌房企集聚，产品更为多元”的新时代。

从少到多

本外地房企争霸惠州

对惠州房地产有记忆的人，会将2004年和2016年，视为惠州房地产业发展的一个分水岭。因为2004年以后，也就是从合生创展一掷千金抢地王之后，惠州就一改本土房企独霸江湖的格局，变为本土房企与外地房企各领风骚的局面。

记者粗略统计，2004年前后至2010年的七八年时间里，除鸿润、金中恒、中联灿邦、丽日、方直、世纪建筑、光耀、德威、润宇、伟豪、鑫月等一批本土房企活跃一线，惠州这片发展的热土还吸引了合生、龙光、万科、海伦堡、富力、中信等外地房企争相进驻。

在这些“先头部队”的带领下，保利、中洲、深业鹏基、碧桂园、恒大等也相继进入惠州人的视野。在本、外地房企的共同演绎下，惠州市场正式进入群雄逐鹿的时代。

2007年9月，惠州吹响“南进北拓、东西伸延”的号角，惠州城市发展思路也调整为“南进北优、东西拓展”。按照这种发展思路，一些新兴热点片区或规划命名、或民间赋予，华丽变身为东部新城、南部新城、东平半岛、金山湖片区、惠博片区等。

城市规划是根指挥棒，在这根指挥棒的指引下，惠州房地产业的发展半径随行就市，也进一步延展扩大。在本外地房企的助攻下，原本偏居一隅的惠博片区、水口片区，以及传统认知中的城乡结合部三栋片区、工业区仲恺，因为新楼盘林立而人气集聚。

“随着外地品牌房企的进驻，惠州的房价一路水涨船高，2008年以前的新房均价已经逼近5000元/㎡。随后的两年，受2008年金融危机和2009 年的宏观调控影响，房价有了一定的下降，但到了2010年以后，房价还是出现了普遍上涨。到了2013年，新房均价已经在6000多元。”老林继而回忆，“此后的两三年时间里，受国家调控政策的不断加码，惠州房价一直在6000元~7000元/㎡的区间徘徊。”

这种平稳态势持续至2015年前后，惠州房地产市场因为光耀、和天下等一批房企的相继倒闭而陷入低迷，外界质疑声音不断，频频传出外来房企撤离本地市场的传言。进入2016年，惠州房地产的市场格局，因为“粤港澳大湾区”的战略构想再次发生改变。

“在此之前，本土房企在惠州还算有一席之地，在此之后，本土房企中便只有隆生企业、德威集团、丽日地产仍旧活跃，其他房企倒的倒、转的转，声音孱弱。”老林回忆，“也就在这个时候，因为规划利好，外地品牌房企云集，惠州成为各大品牌房企争抢的‘香饽饽’。”

记者结合年中各大地产机构给出的数据更新统计，全国百强房企中，包括7月斩获地块的中粮、美的等，目前近70家布局惠州。

“也就从2016年以后，惠州的楼市均价一路推涨，在有‘限价令’的严控下，仍稳居‘万字头’。”老林称。

从乱到治

调控政策不断加码

回眸惠州房地产业的发展脉络，除了房企由少到多、房价由低到高、面积由小到大外，串联房地产发展步伐的另一条隐线，还有因房地产法律法规的不断完善，市场监管不断强化，实现市场秩序由乱到治，逐步规范。

采访惠州中原地产战略研究中心总监叶晓燕的时候，她刚刚梳理完成中国住房制度改革以来规范房地产行业发展的政策要点。

据悉，改革开放初期，在摸索中前行的中国房地产市场经历过一些波折。尤其在上世纪90年代初期，经历了房地产开发热潮之后，惠州及国内很多省市都出现了开发项目烂尾、一房多售、房地产项目资金及预售款被挪用等乱象，从而引发一系列社会维稳问题。

“从1998年开始全面叫停‘福利分房’开始，上至国家下至地方，就一直将‘稳定市场秩序、规范行业发展’作为根本，先后出台了一系列的调控政策。”叶晓燕介绍，“其中最突出的表现，就是将房地产市场监管工作与经济社会发展结合起来，聚焦房地产项目在土地出让、建设、销售等方面存在的突出问题和薄弱环节，高度关注开发资金、商品房预售款、二手房交易资金的安全等，出台了一系列、全方位的监管举措。”

叶晓燕以土地出让为例介绍，从2004年开始要求所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度，确保公开、公正、透明；2007年打击囤地、明确土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书；2010年规定1个月内要付清地价的50%、囤地开发商将被‘冻结’等，“到了2011年，全国已有多个城市试点‘限房价、竞地价’或‘限地价、竞配建’的新土地出让方式。”

而在土地市场的规范管理之外，惠州乃至全国性的针对二级、三级市场的规范性政策更是多不可数。仅2013年至今，仅惠州范围内的房地产业相关重大政策及规划就有237条之多，内容涵盖中介结构备案登记管理、普通住房价格标准、公积金管理、商品房买卖合同、信贷政策、备案价监制，以及政治违法建设违法用地、装配式建筑发展建议等。

如在2016年前后，由于光耀等倒闭影响，市场销售陷入困境。为寻求破局，以分销为本质的电商模式在惠州市场疯行，市场一度出现无序局面。为规范市场发展，相关部门先后出台了严格规范商品房销售行为和销售价格行为的通知，要求未取得预售证，开发商不得以任何形式对外销售，不得以任何形式收取购房意向金、不得收取团购服务费等。明确商品房销售明码实价，采取“一套一标”的价格监管制度。

“经过多年努力，当前惠州已经建立起了企业自律、政府监管、社会监督的多元管理模式，惠州房地产业的市场秩序慢慢规范起来。尤其是近几年，在‘房住不炒’的总基调下，惠州连番开展多轮专项整治工作，成效明显，推动了房地产市场健康平稳发展。”叶晓燕称。

（卢振侠，惠州报业传媒集团记者，本文刊发于6月28日《惠州日报》，采用时有删减。）