在前两年楼市最疯狂的时候，很多人都在闭着眼睛买房，也就在今年，新房陆陆续续交付了。有个朋友说，他2016年买的房子，原因也很简单，就是因为倒挂。周边二手房卖2.5万，这个楼盘精装才卖2万。但万万没想到，精装的质量简直差到让人无法忍受，只能花5万全部敲掉重来，小区里的绿化跟动迁房也没啥区别，完全无法跟旁边几年前的二手小区比。

确实，最近一两年，拿到的房子质量下降得厉害，各种降配出乎意料，关键是开发商竟然还理直气壮。

以前大家之所以能够忍气吞声，还是在整个楼市太强势面前，种种问题都能被掩盖。但随着行业流动性不断降低，购买时的各种错误开始慢慢对外释放。现在能造出好房子的概率，真的是越来越难了，换句话说，你买到好房子的可能性，也正在逐渐降低。

房地产企业做好产品，究竟有多难。

一

首先，老板得有做好产品的情怀。

比较典型的就是万科的王石和绿城的宋卫平。记得2010年，王石说过这么一句话：少把注意力放在政策研究上面，更多地要放在消费者需求和技术层面。当然，他的意思并不是不要关注政策，他想表达的是从事企业经营，应该更多的从产品出发，去研究市场和消费者，而不是去看待分析随时变化的政策，只有这样，才能以不变应万变。我非常怀念一千亿的万科和那个时代。

之前的万科，大家都在卖期房的时候，万科说，要有样板间，于是，地产界有了样板间。当交房后小区处于自生自灭的状态时，万科说，得考虑更多居住后的场景，得有物业，于是，地产界就有了物业。

在王石的推动下，1992年万科在地产行业首创了企业内刊《万科周刊》。就是这样一本薄薄的小册子，完全没有一般公司内部刊物的庸俗，而很像一本公众刊物，内文中关于万科内部的事情极少，只有具有公共价值的事情才可以登上此刊，因此一度滋养了无数地产人。

为了更多创新，万科甚至还成立户型研究院，几百人的设计团队，一心一意针对户型设计进行专项研究，我看过最令人震惊的78平做出三房，就来自于万科的手笔。为了规范行业标准，万科还出版了《万科设计管理标准化文件》，被各中小地产公司和民营设计院、各出版社引用无数遍。

除了万科以外，我其实也无数次被绿城的产品给折服过。绿城如今依然被不少人反复咀嚼的就是那本《桂花园批判》，敢自己对自己的项目检讨问题并且总结改造，然后集结成册在内部作为标准执行的，如今也越来越少了。

我也经常想一个问题，对于有情怀的地产老板而言，房地产不是一笔高周转的资金生意，做好房地产，其实是一件很辛苦的事。不过很可惜的是，目前更多开发企业关注的是财务指标。

二

第二，做好产品，跟市场环境有关。

15年、16年房价暴涨后，其实有很多后遗症，最大问题就是产品质量的问题。闭着眼睛买房的时代已经过去。在房价暴涨的时候，整体的市场是处于疯狂的非理性的状态，我们提出一个概念，就是市场的热度与房子的质量成反比。

我们去看2008年左右，整体的市场是比较冷的，包括2019年，购房群体也比较理性。这对于开发商而言，想要在这个艰难的环境中胜出，仅依靠价格的单一维度来竞争，真的会越来越难，所以更要拼质量拼品质。我们看到2008年造的房子，从整体质量看还是比较高的，这样的楼市状态很特殊，是小概率事件。

为什么大家会觉得这两年我们所拿到的新房质量很差，很重要的一个原因就是前两年买的房子，正处于楼市比较火热的时候。我记得很清楚，当时不管是咨询公司还是房产公司，大家谈论最多的就是如何更快地高周转，更快地进入千亿阵营，整个楼市大势都很强劲，大家不需要静下心来做产品，因为只要你能把房子盖出来卖，总能把房子卖掉。

但现在买房的人，过两年也就是2021年底到2022年的时候，房子的质量会比现在好很多。随着存量房市场越来越多，竞争越来越大，从开发商的维度看，也需要越来越重视产品，否则真的会卖不出去，去化周期也会越来越长。

其次就是从客户的维度看，由于或多或少亲身经历或是自己从周边感知到房子原来真的可以很差，效果图和实景图之间相差越来越大，不管是品牌房企还是一般开发商，都不可避免交出让人比较失望的产品。所以说，行情越差，越容易出好产品，两者概率成负相关。

三

还有一点，外行其实更容易做出让人惊艳的产品。

行业内有一句玩笑话，说外行的第一次来做房地产项目一定做得很好，因为老板自己会买。

这样的企业对待房地产更像是一个制造业，脑子里想得最多的是如何做好一个产品，哪怕不专业，投入的时间也够。而现在的房企呢，虽然很专业，也都知道怎么做产品，但是时间的投入更像是一家金融企业，想的都是如何把公司高效地运转起来。

我们不说好坏，只是从产品这个维度上来说，确实没有外来者的概率大。我们回过头来仔细回想，是不是发现基本上所有的品牌房企都在干一件事——有选择的规模化复制。

一般而言有两种复制方式：一种是直接输出产品线，甚至连案名都一模一样，从一个城市到另一个城市，甚至连产品的外观都一样；还有一种就是在原有产品系中做减配，在一线城市用料足一点，到了二线就稍微降低配，到了三线城市再降一点。所以我们看到的哪怕是同一个系列，在不同的城市也能折射出不同的交付品质，就是这个原因。

现在的品牌开发商一个很重要的特征就是，产品做得实在太千篇一律了。但对于刚进入的外行而言，因为刚开始做，还没有那么多的条条框框或是约束，所以就比较容易创新。还有一点就是对于新进入的外行而言，他们真的输不起。项目本身也不多，就指望着这个第一个第二个项目可以塑造口碑和业界的威望，因此对于外行而言，往往会投入全部的心血和资源来做项目。也正是这种聚焦的单点投入，往往就能做出爆品。

但这个外行不是说莫名其妙别人拿一块土地抵押给他被迫做项目的，更多的是主动想要参与房地产开发的新鲜房企，这样的房企在楼市里屈指可数。

四

我们现在经常讨论华为，说华为的手机做得多么惊艳，其中往往会忽略一点，就是华为对于研发的投入。华为2018年的研发费用高达1015亿元，占销售收入比重为14.1%，全球第四，国内第一。但是反观开发商，我们往往谈论更多的是销售额怎么样，项目的去化率怎么样，有没有进入千亿阵营了等等，很少会谈论绿化做了哪些创新，户型又有哪些突破。

就像前几年开发商特别喜欢申请户型专利，投入了大量的资金到了研发团队，但最近几年很明显减少很多，对于研发的投入少了，发展的重心发生偏移，真正愿意沉下心来做好产品的开发商，也确实不多了。而做好一个产品，也确实不容易，关联的因素实在太多。所以大家可以想想买到好房的概率会多小，不仅要在对的时间出现这样的企业，你还要慧眼识珠，并且当下还正在买房。

这也是为什么我说如今的购房者越来越像一个操盘手，这个池子里一定会有好产品项目，但是需要看到并且找到，这背后需要越来越专业的判断和分析。

五

都说买房要买稀缺，太多人和我们说着各自的地段有多稀缺，但是我真正想说的是，好品质的房子才是当下楼市唯一的稀缺品。投资什么都没比投资这个更靠谱。

（卢俊，知名地产自媒体运营者，运营公众号《真叫卢俊》）