前段时间一个消息刷屏，2019年已经有400多家房企破产。这个消息其实并不值得震惊。因为我国注册的房企，在2017年就有9万多家。这9万多家里，有很多是为项目而成立的，项目做完也就关门了。退一步说，即使这400家房企，都是真的做不下去而破产的，其所占比例也很小，对比其他行业不值一提。

真正让人震惊的消息是，有几家曾经的百强房企，陆续出了问题。有正式宣布破产清算的；有被债权人围堵总部要钱的；有被法院查封部分资产的；有大规模裁员导致员工集体维权的……大家都感叹：眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了……

规模这么大的房企，其实可以不倒的。之所以会倒，直接原因只有一个：资金链断裂！本质原因也只有一个：不甘心！

房地产公司，买了地就有地在，修了房就有房在，对比那些互联网公司、金融公司，其实并不容易爆雷。之所以会爆雷，一定是因为连续走错棋。一般来说，有以下3步……

不甘心现在的规模和发展速度，急速扩张导致失控

一般来说，房企破产前都有一次急速扩张。之所以要急速扩张，就是因为不甘心。眼看着很多同时进入地产江湖的房企都1000亿、2000亿了，自己才200亿、300亿，又听说房地产黄金时代即将结束，就忍不住出来博一把。急速扩张的方向，一般有2种：一种是继续干房地产，另一种则是多元化。

继续干房地产的，问题一般出在拿错地。拿错地一般又有两种。第一种是拿的地太偏，根本卖不出去。这种往往是看到某些地方政府的未来规划，心一热就拿了，却没想到，规划根本没能实现，或者实现得很慢；第二种则是拿的地太贵，按市场价卖掉会亏本。因为产业能力不够，所以不能和地方政府协商拿地；因为品牌不够，没法合作收并购拿地；因为拿地团队比较小，下功夫少，又不能靠旧改等拿地。

想快速扩张，就只能靠招拍挂拿高价地，拿下来后又只好等房价上涨，可等来等去房价就是不涨，或者涨得太慢，白白付出了很多财务成本。

而干多元化的，问题出在：不是让专业的人做专业的事，而是自己扑上去干。

业内做多元化比较成功的房企，一般来说，是把自己定位成投资方，选择优秀的行业、企业进入，试探性投一些，再逐渐加大投资。这样做，分散投资风险，不占用自己精力，让专业的人去做专业的事情，自己获取利润就好。

而做多元化失败的房企，通常是老板自己扑上去干。可是因为自己根本就没有相关行业的基因，很容易做出错误决策。房企本身执行力又很强，老板的错误决策被超强的执行力不断放大，中间又没人敢提不同意见，最终不可挽回……

不甘心失败，舍不得壮士断腕，开始“死亡等待”，甚至继续加杠杆

做多元化失败后，特别是做互联网金融等项目失败以后，往往不可挽回。可如果是继续做房地产，只是拿错一些地、拿贵一些地，并不是不能回头。地拿错了、拿贵了，地总是在的；房子卖不出去，降价30%总是有人抢的。前些年积累的200亿身家，把资产全部出售、还债之后，缩水成100亿，还可以东山再起。

可是，有些房企在这个时候，往往不肯承认自己的失败，舍不得壮士断腕，而是根据过往的经验，开始等待。

等待在之前的周期里，并非没有道理。2014年，有位赌输的百强老总，认为可能会横盘很久，卖掉了自己的企业。2015年大周期回来后，他开始后悔，因为只要再撑一年，卖掉1/3的项目就能解决问题，不会失去对企业的控制权。

可是这一轮完全不一样。虽然从2016开始，有很多地产大佬反复强调“周期变长了”，可还是有一些老板不信，他们看过太多等2年就翻身的故事。可2016不是2014。2017、2018也不是2015……因为大周期没有回来，等待就变成了死亡等待。

你可能会问，“地产老总怎么会那么不理性？怎么会那么笨？”前几我曾看到一位地产老总的自述，他在某二线城市做别墅。他的别墅是精心打磨过的，底价定为每套408万，3年前有人出400万他都不卖。

等他破产以后，他才意识到，压在每栋别墅里的400万，3年借款利息是180万。3年前不要说每栋400万，每栋300万卖掉，他每栋都能少亏80万。如果当时壮士断腕，这个项目他能赚一个多亿，可是现在却只有破产。这位老板的经历，绝对不是个案。

还有另一种更恐怖的操作，是手里的项目大部分都在亏，却又另外加杠杆，去做更多项目，以“对冲”。而在这种情况下，其实已经很难理性判断了，新拿的项目，很多只是加速了现金流的断裂，而不可能和亏损项目形成对冲。

人性都是有弱点的！等待地产大周期回来的心态，其实和赌徒等待翻本没有本质区别。

利益相关方不甘心，激进维权，把企业推向万劫不复

压垮骆驼的最后一根稻草是什么？不同的企业不一样。可能是银行、供应商的一次起诉，导致相关资产被查封；可能是媒体的一次报道……也可能是内部的一个流言，让员工们丧失了对未来的希望，封堵自己的公司。总之，就是有利益相关方不甘心，放弃交涉，开始激进维权！

一旦相关消息传出去，多米诺骨牌效应就产生了。一家金融机构把你拉入黑名单，很快整个行业你都借不到钱了。一家供应商上门讨债，很快几百家就会上门来……而引发这种激进维权的，可能是内部关键人的“昏招”。

比如，某供应商之所以起诉某房企，是因为上门讨要货款时，被该房企副总以甲方姿态居高临下地“怼”了一顿。再比如，某房企员工之所以集体到总部讨要内部融资款，是因为分管财务的老板亲戚，竟然把自己的投资收益悄悄从公司帐上提走，员工知道以后立刻就沸腾了，“你们自己人都没信心了，我们为什么还要奋斗牺牲。”更为激进的，就是相关合作方抓住房企融资等操作中的一些错误，去刑事报案……这些都足以引发多方挤兑，成为压垮房企的最后一根稻草。

结语：认清自己是最难的

认识你自己，其实是最难的。很多不甘心规模落后的房企老总，认为那些同时起步、规模却远超自己的房企，只是“运气好”“敢赌”。

事实上，判断对周期，并坚决地执行，在该收手的时候又懂得收手，这需要极强的战略判断能力、战略定力。你之所以没有做出类似决策，往往是因为你的认识没有真正到位。

一般人可以想想，你买一套房的时候，都经历多少思想斗争。那些几百亿几千亿的投资，怎么可能是拍脑袋就能完成的。而企业一旦已经出现比较大的问题，就不要再寄希望于大周期从天而降来救自己，而是要积极自救。房企只要肯壮士断腕，最终一定还会有很多资本留在手里，足以东山再起。而一旦企业已到危急时刻，一定要加强内控，财权一点都不能放松。大难临头各自飞，什么样的亲戚朋友，濒临破产时也不能信任，要防止其成为压垮你的最后一根稻草。

上面说了这么多，说的是比较极端的破产房企的情况。最后我说2个对行业的判断：

1、我国房地产整体的规模，几年内仍将横盘，只是将进一步集中在大房企手里。对于大部分地产人来说，职业危机并不存在，只是要不要换个老板的问题。

2、房地产行业的“暴利”时代可能已经结束，但其利润、薪酬水平，仍高于很多行业。因为大周期的结束，行业将更加理性。专业、用心的地产人，必将能实现自己的人生价值，拥有美好的未来。

（天风，资深地产评论人）