4月29日，惠州本土房企隆生首次进驻博罗，拍得用地面积为4.33万平方米的商住地块。据悉，本地块以3.4亿元底价竞得，折合楼面价为2615元/平方米。

隆生拿下的博罗地块位于博罗县罗阳街道水西村委会望牛墩（土名）地段用地面积为4.33万平方米，计容积率建筑面积为13万平方米（其中9班幼儿园建筑面积≥2800平方米，社区公共服务用房建筑面积≥600平方米，商业建筑面积≤13002平方米）土地用途为商服和住宅用地。

仔细查阅了下该地块位置发现，处于博罗县城的西侧，位置看似可以，很多人认为隆生的进驻，将给博罗西片区带来一股“强风”。带动周边整体房价和规划的发展。但本人却有不同意见，诚然，隆生项目在惠州的声音确实较好，且一向被标榜为片区品质标杆。但首次进入博罗拿地，能否再树立起一个片区项目标杆，或是一件值得讨论的事。

区位优势受制于地段

首先，从区位上看，该地块处于博罗县城内，县城西北侧的方位。从卫星图上看，西北侧有山阻隔，使这一带形成更大的商圈住区有具体难度。往东则是县城住区，虽属博罗中心地段，然而短期内聚集新人气也不是件容易的事；同时，该地段地块位置中规中矩，不靠江、不靠高铁站，又缺少一些有亮点的人文景观，似乎没有更大的优势吸引客户。

其次，从片区交通来看，该地块所处的位置，较为缺少统一的科学规划。区位交通除了原有的两条主干道外，并不属于片区交通枢纽的重要地段。如今广汕高铁博罗站周边片区要打造“东江高铁新城”，而隆生地块距离在建中的博罗站约8.5公里，这个距离还是略远，因为博罗未来片区潜力很大可能性将临近高铁站，隆生地块如靠近博罗站，或是靠近惠州北站的情况下，还有可能形成潜力片区，因为它的距离更靠近惠州北站和江北CBD。但目前从这一角度来看，地段不是特别理想。

扩大影响力受制于客户群体

说到买房，购买的主力军已逐渐由60、70后向80、90后群体转移，所以当下，很多开发商更愿意吸引80、90年轻一族。年轻人置业有一个特点，他们更愿意选择新开发的片区，比如交通发达、远离老城区的地段。而隆生地块所处的位置属于县城内，这对于60、70后而言，可能是较为理想的地段，但对于年轻一族的吸引力偏弱，当然不排除隆生后期将这一项目打造成符合年轻人调性的社区，可能会吸引更多年轻一代。

但据我个人来看，隆生一直以“品质标杆”著称，面积段以中大主力户型为主，这意味着其所针对的目标客户群，大多数为有一定经济实力的人士。在这一层面上可能会导致一部分年轻客群流失。且博罗县的其他项目，特别是博东片区、甚至惠州北站新城的区域，越来越多的楼盘建起，片区正在发生的悄然变化，也将会消耗部分客户群。

本土房企恐难敌外企抢滩

虽说隆生是惠州本土实力房企，但其开发的项目和投资建设的市政工程几乎都在惠城，在惠城深入人心，未必能影响博罗县，这是一个比较现实的问题。现时惠州房地产业已逐步进入规模和品牌的竞争阶段，而将来房地产市场必将是比品牌、比规划、比实力的时代。就目前情况来看，隆生面临整体知名度的广度依然还不够的问题。面对外企挤压和争夺，本土房企想要“外拓”，必须要让自己拥有更强健的体魄，以抵御存在的较大风险。

众所周知，之所以外来房企能在惠州生根发芽，一定程度说明他们在当地已有强大影响力，并且实力已做大做强才逐渐转移外地，这是需要面对的现实。我当然也希望惠州本土房企能更具实力，走出去与外来房企面对面竞争而不落下风，毕竟隆生在一定程度上，是惠州一家具有代表性的企业。

惠州越受欢迎，重点片区就越受关注

从大方向来看，经过近几年来的发展，惠州在全国的地位越来越明显，从粤港澳大湾区的定位，以及全国距离深圳最近的城市之一，惠州成为临深、内地向往的地方。那么，惠州越受欢迎，其重点片区就越受关注。因此，我认为交通以及片区潜力是投资客最终的两个方向。目前，惠州在重点片区都有详细规划，包括惠城南站新城、潼湖生态智慧区、惠州北站新城、金山新城、水口滨江新区、甚至西枝江畔马安片区等等，已成为“家喻户晓”的重点片区。这些片区在控规方面有着科学规划，比如交通网络系统和前卫的相关配套，使得前来投资的购房者蠢蠢欲动。

同时，惠州人口不足以支撑如此多的片区建设，此时更需要外来人口吸收惠州房地产，在此情况下，在诸多的片区规划中，选择一个县城的住宅，尚需更多理由。当然，隆生在博罗这个项目，未来如何定位、如何提供满足客户需求的产品，都还是未知数，那么现在来说，玩不玩得转博罗还是言之过早。

（梁山青年，地产自媒体从业人士，现居惠州)