对于隆生进驻博罗，市场上传来的声音，大部分还是对隆生持有信心，这也是基于隆生存在三十余年、迄今屹立不倒所建立的企业自信；当然，也有一部分人表达了讶异，认为隆生选择博罗市场，也许并不是一个好时机。今天，我也来泼泼冷水，从正方所阐述的来看，大势所趋多半是从面上分析，可是房地产市场是用数据说话，我们可以深入来探究一下，这个“势”它到底在哪里呢？

一、博罗楼市库存高企，下半年何去何从？

受疫情影响，2020年1月至5月博罗县网签面积71万㎡、网签套数6102套，同比2019年分别下滑22.6%和27.1%，所幸的是随着“红五月”的到来，博罗2020年5月单月网签水平已接近去年同期水平，博罗楼市已出现复苏迹象。

据惠民之家统计，截至2020年5月博罗县住宅库存面积273万㎡、库存套数20551套，2020年6-12月预计新增面积285.74万㎡、新增套数25229套，而全年累计供应面积558.74万㎡：

①按近12个月均去化速度27万㎡，全年供应需21个月才可去化。

②按近5个月均去化速度14.2万㎡，全年供应需39个月才可去化。

从上述数据看出，博罗县住宅类商品房整体库存去化压力大。据了解，隆生在博罗的项目预计2020年底首次入市，处在当前“房住不炒”的政策下，是否“东风”利好政策帮助？能否顺势一炮而红？而市场瞬息万变，未能得知。

二、钱袋子“捂紧”，谁来为库存买单？

受制于中美贸易战和新冠肺炎的负面影响，我国居民储蓄率从2018年36.8%上升至2020年45%，并长期保持在此高位，领先于世界平均水平21.5%，与此同时美国居民储蓄率上升到惊人的33%，创下该数据在上世纪60年代开始统计以来的新纪录。

因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，今年中央政府工作报告不提出全年经济增速具体目标。而从官方公布的失业率来看：2020年4月城镇调查失业率为6%，相比较2019年3.62%上升明显。

失业率高企，疫情及相关限制性措施将直接冲击消费者信心，导致内需萎靡，对旅游、餐饮、物流、航空、零售及文化等领域造成负面影响。经济寒意阵阵，反映出居民对未来收支信心和预期的考虑，投资和消费进一步收紧。据了解，新城区楼盘客户本地和投资比例约为7:3，若投资客退潮，而刚需客购买力不足，现时客户量在红海竞争之下会否首选隆生项目？

三、片区市场活跃程度不高，典型楼盘TOP10无排名

隆生的项目位于博罗新城区，周边配套相对齐全，但从2019年博罗县销售楼盘套数TOP10排名榜来看（来源惠民之家），皆为高铁北站新城（惠博片区）、石湾片区和龙溪片区的代表楼盘夺得，新城区典型楼盘无一上榜。

据市场监测，2020年上半年片区内碧桂园滨江府、奥园誉博府和其他本土开发商销售去化较为缓慢。片区内楼盘均价为8500元/㎡，高于2019年博罗县住宅类商品房均价7958元/㎡，也就意味着面临与其他片区楼盘投资客群抢夺竞争，例如：江南新城片区佳兆业·东江新城均价为7200元/㎡，更有新城·金越江南以“6字头”低价入市，同时辅助低首付、电商联动和送车位等促销优惠，冲击深莞等外地客市场。

四、酒香也怕巷子深，隆生首进博罗品牌未落地

众所周知，隆生成功开发的项目为数不少，因项目地段好、资源丰富、配套齐全、品质过硬和物业的贴心服务，“隆生企业，建设惠州”的企业形象深入人心，吸引众多忠实粉丝客户，被誉为惠州本土领头开发商。

但此前开发的项目都在惠城区、仲恺区，隆生首次进军博罗，当地居民对其品牌仍然陌生，本土情怀未形成，相对于上市房企TOP百强，隆生品牌优势并不明显。

同时，项目体量不大，如何从竞争红海中挖掘项目价值和区分对手的差异化亮点，取得“陌生”市场客户信任和让其“买单”，对隆生也是个考验。

五、营销不喜“玩套路”，若陷入价格战如何接招？

隆生以品质著称，在品质打造方面精益求精，其项目用材远高于其他楼盘水平，熟悉隆生产品的人都对其产品优点如数家珍，外墙、玻璃、铝材、钢筋，包括电梯、入户大堂、地下车库的建设，无一不是高端用料、精雕细琢。如果不出意外，博罗项目将延续其一贯精工品质的产品理念，品质有保障，其建安成本造价自然就比普通楼盘高。而高周转的上市房企，设计前期产品偷面积（80㎡也可以做到2+1房，但舒适度较低），销售前期园林和样板房展示“下血本”（销售注重展示、营造氛围，后期移交物业维护成本较高，未必能保同质），销售中期结合打折、降价、低首付促销等花样繁多营销手段，套路层出不穷。

相比较而言，给外人留下“营销手段单一”印象的隆生，笔者看来也许跟隆生“务实”企业文化底蕴有较大关系。隆生企业坚守惠州阵地，建老百姓住得起的好房子为开发理念，一向不哗众取宠，不博取眼球，不折腾客户，更不会选择与对手在价格上“血拼”。

据安居客等二手房交易网站显示，隆生开发的楼盘其二手市场价格往往比同地段的其他楼盘价格更高，主要得益于项目地段好、配套齐全、品质过硬、物业管理口碑好，其产品保值和升值能力不言而喻，但对于刚需刚改客户而言，是否可以延续与惠州市区大本营一样，有被地产同行津津乐道的老客户口碑营销为基础，我们还将拭目以待。

（微风凛凛，地产从业人士，现居惠州）