去过那么多售楼处，不论是楼书、沙盘或者样板段，几乎任何一个细节都在对外说着，我要做一个好项目，造一套好房子。几乎所有的项目，对于好产品的描述大概就是：我用了多么昂贵的材料，我营造了什么样规格的配套，我打造了什么样理念的社区……这是好房子的理念么？这些口号的背后，我们知道什么是好产品么？

我不比大家懂多少，无非是看过太多的垃圾，才知道好产品的弥足珍贵。正是因为这样对比足够震撼，才让我隐约感觉过去一些习以为常坚持的东西，在如今时代里正在慢慢消失，而这样的消失可能很多从业者自己也感受不到。这不仅仅是一家房企的悲观，可能也是这个时代的悲观。

希望今天这篇文章能够唤起行业内产品主义精神，起码让我们知道，到底在哪里发力，才有可能做出真的好产品。

一

都说绿城做房子好，为什么好？很多人都说品牌啊、情怀啊、宋卫平啊，这样的理由没错，但这样的理由不解决问题，这样的问题也只有在二手房里才能找到答案。我寻觅到的答案是：绿城产品能够做得好的根本原因，是对供应链的整合。

说实话绿城做法式是真的厉害，房子已经交付这么久，绿化呈现出的秩序感还是那么强烈，丝毫不逊色如今各种一手房项目的样板段。不论是主轴还是分干道的景观，不论是前期的绿植铺设以及后期的养护，都把产品风格很好地传承下来。能够如此不打折地交付且保养得这么好，在现在的二手房项目里也着实少见。

这是社区一个很角落的地方，通往地下车库的自行车通道，应该属于项目最角落的地方，也是最没必要被关注的地方。大家有没有仔细看到它的拼接，地面铺设瓷砖的时候在面对转角的处理。

其实这些细节有一百种拼接方式，用任何细碎的石头都可以处理好，但绿城用了最复杂的处理方式：根据坡度的弧度来拼接石材。你会发现每一处拼接都是如此，圆弧的地方所有石材都必须跟着圆弧，坡度的地方所有石材都要跟着坡度。什么是法式对称？不是在一条景观轴做对称就是对称。什么是血统？这就是血统。

人人都知道法式项目讲究对称，讲究中轴，但太多项目只把自己的精力放在样板段上，放在核心景观主轴上，对于细节不会太在意，也觉得没有必要。绿城为什么会关注细节，要知道这些是在营销阶段甚至设计阶段都不会拿出来强调的内容。唯一一个合理的解释就是：下游的施工方知道项目上要什么，所以在项目想要传递的理念进行彻底执行。这也就我所说的，对于供应链的整合能力。

这其实是我在手机行业发现的规律。一款手机在模型机或设计阶段一定是完美的，但为什么到手之后就体现出做工的差异呢？内核就是对于产业链整合和把控能力。

一个产品交付之后开始变形，就是因为在后期施工的时候，这里妥协一点，那里忍受一点，最后就变形了。手机看上去好像都差不多，但是总感觉差了一点。

为什么绿城对产业链会有掌控？道理很简单，就是绿城一开始的产品偏好，法式产品在集团体系内进行过千百次轮回，全国各地都是一种标准。把一种标准重复一万次，供应链下端都产生肌肉记忆，自然在执行的时候不会变形，这才是内核。

三天两头换风格的，今天和你说致敬谁谁谁，明天和你说复兴什么什么文化的，他和你说他懂产品，你千万别相信他。

二

在这个维度上，仁恒同样也成为了值得分析的样本。这家企业应该算是比绿城更极致的开发商，不仅团队稳定，也不冲业绩，甚至在风格上这么多年来也少有变化，我有一句解读就是：仁恒的产品应该是在一开始就放弃取悦客户的打算。

很多景观，第一眼就有记忆度的一定是层次感很强很刺激的那种，这样的景观看久了往往会有压迫感。而那些住起来舒服的场景，第一眼看上去平平无奇，甚至有点简陋，但是很多的好要住进去才会觉得。仁恒很多项目就是这种基调。

走在仁恒的社区里，你看不出什么风格，各种绿化看上去也是稀稀拉拉，也没什么名贵树种，但从高区看仁恒的景观会发现，道路一定是裸露在外面的，泳池的边框一定是完整能够看到的。这么做的目的，就是让硬质线条本身也成为景观的一部分。

对于绿化来说，最茂盛的时候一定是好看的，但是到了落叶的时候，你的小区还能看么？我们都知道在样板段里是没有冬天的，但是真实的社区呢，真实的小区365天里，在植被状态不好的时候，泳池、道路、小品这些能否撑起整个景观气场？没人想过，但仁恒想过。

另外仁恒做景观还有一个很重要的逻辑就是：人也是景观的一部分。所以我们经常看到一片不知道什么的乔木林，当我们走进后发现，树林下为小孩提供了一片活动场所。你总是能够在步行的道路上找到树荫，一些硬质铺装的角落，你还能够看到绿化渗透的痕迹，关键是，你总是会在社区里看到人）。

有人参与的景观才是好景观，一个住户要看的不是树林，而是场景。一个社区有人情味才会有幸福感。这种东西看上去简单，很多开发商觉得我也能做，甚至觉得自己做得会比仁恒更好，但为什么他们的业主没有这种感觉？这就是我说的，仁恒放弃在一开始取悦客户的决心。

各位要注意，放弃取悦的是客户，就是一开始想要买房的人，准备要取悦的是用户，就是未来住在这里的人。什么意思？就是对于仁恒来说，给客户的第一眼很普通，但是在普通背后，为了呈现出这种氛围，一个项目的代价可能就是：需要把互动性景观放大，并且放在核心区，普通的步行道需要做出几何形状，内部需要把会所以及泳池放在最核心的地方。

为了聚人气就必须放弃一开始的好看。换句话来说，我们曾经大量写在楼书里的那些浮夸辞藻，在现实生活中就是废话。仁恒这种理念也贯穿到了室内。一个细节是，在卫生间玻璃门下面的一个挡水板，这个挡水板让你日常洗澡的时候，开门关门，淋浴的水渍不会溅到外面来。这是一个非常小的细节，销售员在介绍这个东西的时候不会说得多生动，买房人看到时也不会觉得很惊艳，但是未来在使用时，你永远会有一个干爽的卫生间地面。

不要小看这个挡水板，太宽容易撞到脚，太细接不住水，所以细微的尺度都在考验着人体工程学。这就是典型的用户思维，看上去普普通通，但是实际使用过程中会慢慢发现他的美好。

所以自己会不会做好产品，先问问自己的产品，是取悦客户的，还是取悦用户的。

三

很多人会说，你说的我都懂，但是我们团队没这个能力，产品力就是不行怎么办？嗯，这是一个好问题。很多房企就会选择，那我便宜点卖了算喽，或者一摊手表示无可奈何喽。真的是这样的么？

二手房就是一面照妖镜，很多人觉得没有办法的时候，依然还有一些措施可以弥补，这个解决问题就是：物业。

其实物业可以很大程度上弥补产品力的短板。我有一天起床，前一天刚好下了一整晚的雨，我看到楼下物业正在用高压水枪冲洗地面污垢，地面又恢复了当初的样子。这其实说明当初地面铺装的材质不太好，泥沙容易渗透下去，但是物业的及时清理是可以降低产品折旧的。物业也可以选择看不见，反正这么做用户可能自己也感觉不到，但是一个好物业就有这个效果，他会抵抗房子的折旧。

在绿化层面也是一样。如果小区草皮没选好草种，在秋天经常会泛黄，很恶心，但物业定期的维护和补种，让整个社区的绿化始终呈现出比较好的样子。这就是一个好物业的结果，日常做着用户看不到的东西，但让你的家庭资产得到最大程度的保全，一个负责的物业团队一定可以让你资产保值。

很多房企下面自己都有物业公司，我们自己对物业公司的态度是什么？对他们的要求怎么样？对他们维护社区会不会有指标？可惜很多人都不觉得这是一个问题。所以自己会不会做好产品，先问问自己虽然很多时候不得不妥协，但是在妥协之后有没有多努力一点点，让房子更好。

四

为什么好房子越来越少了？似乎这是一个挺悲观的问题。如今在我眼里能够谈得上会做好产品的开发商，一双手都能数得过来。有太多的操盘手和我说着房地产时代的故事，企业背后的管理模式，以及当下土地成本和售价的悖论，在我眼里，这些都是给自己不会做产品找的借口罢了。

很多地产人都活在四季如春的售楼处里。在售楼处里一切都是完美的，样板房是完美的，样板段是完美的，服务是完美的。很多时候我们习惯了，售楼处里的服务就是物业，样板段就是景观，样板房就是未来的家。这些东西我们说着说着，就都相信了，我们说着说着，也就理所当然了。

这是这个行当悲观的地方，我们在渐渐失去一些能力，而且自己还没发现。这个能力叫做：懂产品。

记住用户真正要的是什么。互联网时代，网红售楼处可以在营销端最快程度的传播，但是交易端的真正闭环，推动的却是复购率，靠口碑和产品力实现的老带新和老业主购买。

为什么有的房企复购率可以这么高？如果我们看不透这一点，你也就看不透用户的需求，好产品不仅代表着开发商的品牌，更加代表着楼市未来的行业趋势，在置换为王的年代里，所有用户都买过商品房，为什么现在要换你家的商品房？他们要买的房子，已经赫然呈现在面前，为什么我们做不到？我们还来得及，但我们也没太多时间了。

（真叫卢俊，地产自媒体运营者）