我们每天都在讨论买房，却很少有人去研究如何卖房。是卖房这个话题很少有人关注吗？并不是。

从今年上半年的成交趋势就可以看出来，中国很多城市，尤其是二手房市场较为成熟的一二线城市，楼市成交的主要动力，均源于“以房换房”。

但在“房住不炒”和“三稳战略”出台后，可以预见，2020下半年大部分城市的房价，将继续横盘或者阴跌。

那么在接下来的“冷市”中，有以房换房需求的购房者，都将面临一个深刻的问题：如何卖房？或者说，如何把房子卖个好价钱？

有人说，这还用研究么，直接甩给中介得了，把活儿交给专业的人干，省时省力。你又错了。

中介的作用是买家和卖家之间桥梁，他们的目的只有一个，“如何更快地促进成交，收取佣金”，是不会站在任何一方去切身考虑的。这些年做甩手掌柜，把房子纯交给中介，被坑了的大有人在。

今天我们整理了多年的卖房经验，来教你如何“技术卖房”。

一、善意的估价

拿最近一位读者的故事来分析。昨天小李找我帮忙，说房子挂了半年多，实在卖不出去。小李这套房子位于北方三线城市，今年马上年近30，谈了一个对象，然而丈母娘要求小李置换一套敞亮的婚房。

对于一般家庭，换房哪有这么容易，只能以房换房，再搭些本金，才勉强能扛住。于是小李从楼下找了一家中介，开始挂牌。

然而让人心累的是，这房子挂了半年就是卖不出去。周边邻居家户型不如自己房子的都出了2、3套，眼看婚期临近，几番降价依然无动于衷。

其实小李这套房并非卖不出去，只不过他犯了很多典型的卖房错误。

首先就是错误的“估价”。在二手房交易市场发达的城市，可以用手机APP直接进行估价。但在三四线城市以及能级更小的地方，因为二手房成交量较小，估价就很麻烦。需要借鉴近期同小区同户型成交的物业作为参考，进行加减法推敲。

小李犯的错误就是，找了一家成交量很小的中介估价，找到的数据是去年同户型的参考价。结果半年时间，整个城市有价无市，他还听信中介一直挂高价，房子自然无人问津。

二、切勿吊在一棵树

很多卖房的人都折在了这一环上。

找中介分两种，一种是找独家合作，一种是撒大网全渠道找中介。

小李犯的错误就是刚开始只找了楼下的一家小中介，2个月房子卖不出去，然后又把房源独家代理给某品牌中介。

在市场行情不好的时候，中介手中房子会很多，但只会挑选单价低，品质好的房子来卖。如果中介连续几次带客户看房无法成交，他们就会默认为这套房子是“次推品”，以后主动推给客户的意愿相应降低。

突然有一天，小李看到代理自己房源的中介带着客户从自己楼下路过，一气之下就换了中介，独家VIP签给了某家。

可惜，这也不是最好的选择。

VIP独家代理模式，就是用几千块钱买断你的售房渠道，在短时间内集中用流量主推你的房子。这个方法也非常被动，一是对房价话语权薄弱，二是牺牲了别人看房的权利。

那么到底怎么提高自己房子的成交概率呢？

三、打通任督二脉

首先你要对自己的房子有充分的了解，在同片区或者同小区内，你的房子到底有什么优势？

如果你发现优势没什么可说的，那我只能建议你去尝试最后一点：“卖相”。花几千块钱做一套软装，房屋破损的地方修补一下，家具掉漆的地方美容一下，墙壁脏的地方买墙纸贴一下。

有条件的话请位摄影师，没条件的话自己选一个阳光充沛的时间，全方位拍一组照片。这个非常重要，决定了未来看房的客流量，和淘宝卖货一个道理。

很多人会说，房子都要卖了，干嘛还要浪费钱去装修？这就是典型的卖家错误思维。

二手房在很多城市都不受待见的，大家潜意识会认为是别人用过的，一定是老破旧的样貌。如果你花几千块钱翻新，让它有一种新房的感觉，就会吸引到更多的流量。

几千块钱的软装，通常会有几万的隐形收益。

宣传信息整理好，就要挨家挨户去跑中介门店了。以你所在小区为圆点，2公里半径画圆，把附近所有中介门店刷一遍，加店长微信，让他们把你拍摄的照片上传到平台。

房源是中介门店的生命力，他们非常愿意帮你卖房。当然线下门店合作远远不够，你还要发展线上传播渠道。记得在找渠道之前，办一张新的电话卡，因为接下来，你将会每天接收到大量的电话轰炸。

四、四个关键

很多人没有意识到，在冷淡的行情里，所有卖房的房东已经天然形成竞争关系。但这时候如果你能按照上面的方法做，你在曝光度和流量层面，一定会强于他人。

除此之外还有几点需要注意的。

1.不要跟中介透露你的底价

因为他会马上把你的底线告诉买家，这样在你就彻底失去了谈判空间。有时候，买家并非一定要获取到房子的最低价，而是只想有占了便宜的感觉。

2.要让中介站在你这一边

在中国，房地产经纪人不分买家和卖家，通常是两边服务，这样他们的立场不坚定，手段和方法只会偏重于有利于成交的结果。这时候，你就需要帮手了。

如果这套房子100万，那么你可以向中介承诺，只要卖到101万，就会有1000元的提成，这样在金钱的激励下，中介会在谈判桌上为你说话。

3.价格不重要，流量最重要

很多人在卖不出房子后，开始着急了，以为自己挂得价格高，于是听信中介的话，开启一路降价模式。这是错误的思维。

中介非常喜欢用市场行情和挑毛病的方式，主动打击房东售房预期，以达到拉低房价，快速交易赚取佣金的目的。

你的房子好不好卖，取决于你的流量。所以在选择降价之前，一定要看合作中介有没有在朋友圈每天帮你转发房源信息，自己有没有努力做渠道和曝光。

4.先兵后礼，真诚交易

在和买家坐下来谈判时，很多人就会犯一种常规性错误，就是推荐自己的房子，拼命讲其优点。事实上，只要跟你愿意坐下来谈价格，买家肯定掌握到了足够多的缺点信息。

结果，买家用房子和小区的缺点去挑毛病，试图砍价，而你又用优点去辩护，两者博弈最终落得俗套。

最有效的方法是，反其道而行之，主动先把缺点说出来。

这样的好处，一来对方没毛病可挑，二来买家会认为你非常诚信，自然有了好感。这时候，再去谈论房子的优势，这套房子的由来，住在这里的体验，和家人和睦相处的故事。

有时候打感情牌很重要，尤其对于很多新家庭来讲，温馨的家庭场景是大家的向往，这都是促进成交很好的方式。

五、认真对待

在卖房咨询市场，有一句行话：天下没有难卖的房子，只有犯懒的房东和不靠谱的中介，以及不符合行情的房价。

房子作为这么贵重的资产，有人甚至连拍一组照片，和一家中介交流的功夫都不愿意付出，房子怎么能卖好价格呢？

如果你是沈万三，不在乎钱，那么上文大可不用细看，如果你是普通家庭，那么从整理资料、摄影、跑中介、网上传资料、维护信息、中介交流以及买卖洽谈，都要亲自上阵。

这些事情虽然琐碎，但难度系数很低，通常2周时间就可以搞定。相信我，得到的一定远超于你的付出。

（子木，地产自媒体运营者）