如果看最近的地产新闻，各大房企在信誓旦旦地保交楼！仿佛是是一出荒诞的黑色幽默剧。

这，并不是大家熟悉的房地产行业。

上半年大家都还在疯狂拿地，直到恒大的理财产品兑付危机，迅速演变成了一场行业危机。这些爆雷的房企，波及到惠州的项目，在惠州市政府官网的民意直通车上，充斥着惠州业主对于项目停工、无法交付的担心与绝望。

“高周转、高杠杆、高负债”的模式助长房地产业野蛮增长，滋生了市场乱象，助推了投机炒房行为……当“保交楼”的喊声成天被挂在嘴边，那些能准时交付房子的开发商，一夕之间，不管品质如何，仿佛都成了行业的榜样。现阶段房地产满足人民对于美好生活的向往，也变成了保交楼的最低级的要求。

那么，房地产低要求的时代就这样来临了吗？

新贵们没见过90年代的地产泡沫破后的景象

多年前，“粤港澳大湾区”方兴未艾，碧桂园集团在湾区粤东枢纽城市——惠州狂吞土地，众多大鳄也跟进接连进入惠州，全国百强有60多家进驻惠州，想在湾区“洼地”占据一席之地，造成惠州土地价格不断攀升。随之而来的是，土地成本居高不下，建安成本逐年上升，价格被备案机制限制住，2016年以后因“大湾区概念”进入惠州市场的各路地产大鳄们大多赔钱赚吆喝。部分房企不得不低于成本出售。很多以品质著称的地产商叫苦不迭，按照集团的产品标准，项目卖得越多越亏钱。

始于2020年秋季的这轮房地产调控，直指房企杠杆和银行信贷供给，堪称是有史以来最严厉的调控。受此影响，全国80%的开发商都深陷债务风波，有些已经还不上债申请破产，有些还在苦苦支撑。即使经历过很多房产周期的房地产“老鸟”仍然措手不及。而那些横冲直撞的地产新贵们，他们只看过和经历过房地产的高光时代，更没有经历过90年代的地产泡沫，教训看起来太过血腥。

为了促进成交，一些楼盘开启了暗中降价模式。部分企业被惠州市住建局通报，原因是销售价格明显低于备案价，9折之外，还私签协议折上折，未按政府备案价格要求销售商品房，被通报、暂停网签与责令限期整改。据了解，当前市场下行期，打折降价情况已成常态，包括送首付、送装修款、送各种家电礼包等。不管吃相如何，“落袋为安，现金为王”。

说实话，严苛有严苛的好处，惠州政府出台预售资金监管办法由于过于严苛被开发商吐槽，在这时却发挥很大的作用。由于各个项目留存资金比其他城市大得多，惠州政府部门用“预售款转入维稳账户”的方式基本稳定了局面，让这些项目无烂尾之虞。

教培行业谢幕，为啥俞敏洪能体面转场？

今年最惨的并不是房地产行业。7月份，国家发布了“双减政策”，蓬勃发展逐年扩大的K12教育赛道，突然跑道就被砍没了。政策冲击之下，破产、裁员、股价腰斩不可避免，很多教培机构却频繁爆雷，跑路事件不断。

但困境中的俞敏洪，却又上了热搜。退租之后，新东方将7万新桌椅，捐给了乡村学校。与其他跑路的教培机构相比，新东方没有欠学生和老师的一分钱，简直是一股清流。

那么，“双减”政策冲击之下，新东方为何能体面退场？这个体面来自于俞敏洪的一条规矩：新东方账上的钱，必须能够满足，如果有天新东方突然倒闭，或者说突然不做了，账上的钱必须能够同时退还所有学生学费，并且能够支付所有员工的离职工资。如此“笨拙”的规矩保留的“现金流”，也让新东方有了从容选择新赛道的机会。

“房住不炒”，隆生坚持了30多年

雷军曾经说过，站在风口上，猪也能飞，这句话本没错。

但是很多人对这句话有误解。那些乘风而上的猪，竟误以为自己不是因为风，而是自己会飞，好风频借力，扶摇几千里。一旦风停或风小的时候，往往摔得很惨。

行业疯狂的时候，总有人冷眼旁观。

2007年，“深圳客”大量涌入惠州市场‘抢楼’导致楼价狂飙，很多开发商喜出望外。隆生董事长刘小波却对深圳客保持警惕，他认为，惠州各房企应对异地购房置业者要有风险防范意识。他指出，一个小区楼盘或一个城市，外来投资、投机客户比例太大，一旦出现市场风险极易发生断供，开发商作为业主按揭贷款的担保人，业主断供后会被银行扣划保证金用于替欠款客户偿还贷款，如果一个楼盘欠款客户多，将会拖累甚至拖垮开发商。

刘小波不讳言：开发楼盘的销售对象应坚持以本地自住型客户为主，对外来炒房客要适当控制。“这不是歧视外地人，而是开发商的一种风险防范自我保护的措施。”如果用今天的眼光来看，隆生可谓人间清醒，10多年前就一直坚持如今中央三令五申提出的“房住不炒”精神。

即便是今天，外来客户占7成以上的惠州市场，隆生的项目一直本地客居多。深耕惠州30多年，2021年成为惠州上半年TOP20房企里，仅有的本土企业，是本土房企最后的颜面。

但冷静确实有代价，隆生看起来一点都没有“冒险精神”，30多年来说好听一点是深耕惠州，不好听一点是没能走出惠州。有不少走出去的机会摆在面前，隆生最总没有选择，有一天，刘小波会后悔么？貌似不会！

隆生“三不”，这时候为啥难能可贵？

10月28日，隆生企业乔迁位于金山湖的隆生中心，乔迁酒会上，隆生企业董事长刘小波谈起当前房地产行业的严峻形势，保证隆生所有项目“不降价、不停工、不降质”。

隆生企业发展三十余年，得到了社会各界的广泛关注和鼎力支持，形成房地产、市政、商业三足鼎立的格局，企业发展步入一个良性循环轨道。“尽管当下房地产市场形势严峻，但我们依然充满信心。隆生所有项目都按预定计划推进，不降价、不停工、不降质。”刘小波说。

这“三不”的承诺，说起来容易，做起来却很难。因为政策调控之下，一切流向房地产的资金被堵死，隆生也倍感资金压力。有行业内人士说，现阶段还提“三不”口号，而不是想方设法降价跑量，或是降质停工减轻资金压力，实非明智之举。

但，这才是隆生！不降价是对自身产品的底气，不停工是企业资金的底气，不降质是企业良心的底线。如果说万科的“硬核”是人才与战略，绿城的“硬核”是产品与服务。隆生的“硬核”是保守稳健——控制成本不冒进，产品定位刚需+改善，拒绝奢华，走平民路线。“建老百姓买得起的好房子”。这句隆生企业的理念细品之下，没有精英式的掉书袋，土得掉渣，但是的确有烟火气。

行稳方能致远，欲速则不达。隆生企业作为惠州知名本土企业，成立至今33年，开发面积超500万平方米，8年建设7路1桥……今年更是捐赠3000万元善款，定向用于扶贫济困、乡村振兴、兴教助学等，为惠州慈善事业发展贡献力量。隆生集团不管产品还是理念都契合中央提出的“共同富裕”。未来，我们需要更多像隆生这样“笨拙”的房企，用高质量的产品，积极主动在共同富裕中扮演好自己的角色，共同为中国经济高质量发展做出应有的贡献。

（任旭东，房地产行业资深从业人士）