最近和一些地产运营同行交流，对方纷纷表示，地产运营似乎已经失去意义。自己绞尽脑汁把每个月甚至每天的现金流测算得很完美，然而并没有什么用。

要么工程款付不上工地停工了；要么项目卖不动现金流入没了，要么公司躺平不拿地了……快周转彻底快不起来，运营成了名副其实的表哥表姐！

行业形势急转直下，超乎了很多人的预料。上半年还红火的地产行业，到了下半年进入速冻模式，房企接二连三爆雷。曾经大受追捧“快周转”模式失效了，接下来该怎么办？

一、传统意义上的快周转行不通了

传统意义上的快周转，从本质是提高资金使用效率。比如行业内比较极致的345模型，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转；或者其他一些稍微慢一点的，例如456模型，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月资金再周转。

对这种模式曾经有比较形象的比喻：100块钱一年周转一次能赚15块，一年周转两次每次赚10块，合计能赚20块。所以宁可一年周转两次，每次少赚点；也好过一年周转一次。

依靠高负债高周转，许多房企实现了规模跨越式发展。一大批房企从名不见经传到跻身百强行列，仅用了短短几年。回过头来看，曾经让房企津津乐道的快周转，似乎成了魔咒。

纵观这一轮爆雷的房企，大多有几点共同特点：高负债、快周转、多元化。以前冲规模的阶段，看着公司每年销售额蹭蹭地涨，排名一路飙升，房企根本意识不到个中风险。

一是投资额度用到极限。二是盲目拿地，做了大量亏损项目。 表面上看，许多房企的周转率都挺高，然而，由于大量项目根本不赚钱甚至还亏钱，公司越做账上的钱越少。这种情况，在融资通道畅通、市场销售火爆的情况下，钱可以持续滚动下去。而今年融资和销售两端熄火，房企瞬间陷入困境。

快周转的“快开工，快回款，再投资”三项指标中，快回款当前面临巨大难度，而“再投资”已成空话。从今年第二季度开始，房企纷纷减少拿地，有的甚至全面暂停拿地了。

传统意义上的快周转难以为继。不过，“快”对房企来说依然有必要，只不过，现在大家所说的“快周转”，跟从前已经大不一样了。

二、要追求有利润有质量的“快”

现金流是房企的生命。这一轮危机，令许多房企意识到，只有流量没有利润的模式是不可持续的。未来，房企要在不亏损的情况下去追求流量，投资上更加谨慎，量入为出。

1、大盘模式难以为继，小步快跑是关键

在许多房企看来，土储代表着未来的发展空间。在楼市快速上涨阶段，土储增值可以覆盖持有成本，囤地是可以赚钱的。而在楼市下行期，囤地的金融成本足以吃掉项目利润。

按照以往的拿地模式，房企都有不小的囤地规模。一些房企经常做超级大盘，需要分期滚动开发。一期拿地就开工了，二期三期甚至及N期只能先囤着。有的项目上千万平米，要分十几年才能开发完开。

在融资渠道受限，楼市房企现金流紧张的情况下，过去那种大盘模式，对许多房企来说都是难以承受之重。依靠融资驱动多项目滚动开发的快周转，也行不通了。

2、盘清家底，制定差异化运营策略

现金流紧张是当前房企的普遍现象。在这种情况下，有限的资金要优先投放在去化快的项目及区域上，保证公司现金流不中断。房企要对项目进行全面盘点，针对不同类别的项目制定相应的运营策略。

比如，项目去化快、风险低，加速开盘速度，争取现金早日回流；项目去化慢、风险大，这类项目首先要谨慎拿地，宁可没地也不拿错地。如果真的拿错了，则要依据公司资金情况进行分配，如果判断项目存在极大的去化风险，就要暂停开发。

项目已开盘但销售情况不好，放缓建设速度，减少成本支出；首开控制好量，考虑好交付逻辑，如果首开达不到预期，坚决不开工后续楼栋。

3、加快开盘速度，竭尽全力回款

高周转的核心是资金，无论外部环境怎么变，加快开盘都是非常重要的。只有首开后，项目才会有真正的经营性现金流入。因此，要么项目干脆不开发，一旦开发了就尽快开盘。

① 加快推盘，首开前的周期要挤水分

首开前的快是建立在工程进度基础上的。目前多数房企的开发速度在5到6个月之间。这个速度目前来看是比较可行的。不过，其中并非没有优化的空间。

“科学地抢时间”，是抢沟通协调的时间而不是抢工程施工周期。比如一个房企小体量的项目，从拿地到清盘普遍集中在8-11个月。其压缩时间的诀窍是“从内部节约时间”，即，从内部的协调和设计、销售及部门之间的快速推进，以及审批的沟通上尽量减少不必要环节。

比如，图纸、招采等充分前置，避免现场出现人等图、人等料的情况。从以往的经验看，图纸深化如门窗深化、精装深化、机电深化等都是拖慢进度、拆改返工的“罪魁祸首”之一。图纸、成本、招采等前置到开工前，真正实现兵马未动粮草先行。

② 销售端支持给足，竭尽全力回款

前不久，某房企高管誓师责任状在圈内传开。其中有几点值得关注：

第一，统一目标。“统一仅有的销售指标，所有人围绕指标完成”。

第二，铁腕手段，完不成从高管到中层都得走人。

第三，重金激励。集团设立每月1亿元奖励，完成就奖励。

第四，推广力度加大，线上线下广告铺满，项目销售能招多少全拉满，奖励能给到最多就给最多。

抓回款成为房企的当务之急，但一些房企只是简单粗暴地下指标，要求全员营销，结果收效甚微。

事实上，从去年开始，一些有前瞻性的房企就已经全面放缓投资速度，全力抓回款了。到了今年下半年，几乎所有房企都将回款放到第一位。

及时摸清哪家银行有额度，争取当天就锁定额度。这一点不能犹豫，否则第二天可能额度就被别的公司抢了。能用上的办法都用上，比如很多房企都成立了回款小组，把公司的资源整合起来，通过购买理财、存款、代发工资、交水电费等方式换取回款额度。

③ 以销定产，各条线协同作战

房企抢收，单靠工程或者营销孤军奋战肯定是行不通的，必须内部统一战线，协同作战。

以工程和营销为例，要做到以销定产，工程与营销每周甚至每日都进行信息交圈。工程根据营销去化楼栋情况，调整抢工策略，优先把按揭客户分布较多的楼栋抢赶至放款条件要求的形象进度。相应的，营销必须责任到人，催促、帮助客户一周内完成资料准备工作，及时送件等。

④ 严控风险，谨防合作伙伴爆雷

今年，由于部分房企爆雷，地产的风险正在向上下游蔓延，许多供应商也受到了牵连。

对房企来说，现阶段谨慎选择合作伙伴，提前排查风险，做好风险隔离预案，必须列入风控的重点项，保障项目一旦开工便能顺利开盘，一开盘便能正常销售回款。

（听雨，地产评论人）