大湾区楼市一直都是全国行情的风向标，在经过一年时间的回调后，已经彻底回归理性，底层逻辑扎实。

一些城市已经沉入底部，蓄势反弹，一些城市还需要继续等待泡沫消散，哪里值得买，怎么买，下面为大家解析一下。

一、深圳

根据8月份数据，深圳整体的去化周期已经达到50个月，刷新历史最高值；成交量方面，上半年也创下了2009年之后，16年以来的新低，惨淡之至。

深圳楼市最大的问题，不是人们没钱买房，而是“不敢买房”。现在深圳的房价，不少小区已经跌回至2018年。

这个数据很恐怖，意味着这几年在深圳买房的客户，不少都被高位套牢。而今年上半年很多人买房，以为抄到底，结果接了飞刀。

这种二手房指导价带来的恐吓效应，对市场信心的打击巨大，纵使是刚需也不敢轻易上车。

刚需不敢上，市场丧失流动性基础，二手房业主更无法置换改善，整个链路都是割裂的，这便是深圳楼市惨淡的主要原因。

对于深圳楼市，只有两个选择：指导价“不变”，房价“横盘或跌”；指导价“松”，房价“涨”。

二、广州

广州老大哥今年也不太好过。去年行情有一波涨势，紧接着被调控而后又被放开，像被一张巨大的手，搅得乱糟糟。

数据显示，今年前8个月，新房仅网签了47951套，同比下降36%，相当于近5年的最低值，二手房也在近几年的低位徘徊。

可以说，广州是整个大湾区内，分化最严重的市场，这也导致远郊区域价值力，日渐薄弱。

广州未来最大的“赌地”是南沙，但这两年看起来，跟深圳的前海、珠海的横琴相比，逊色不少。

广州最有价值的资产，是核心区的次新改善物业。从今年行情可以看出，上半年广州越秀天河的豪宅卖得异常好。

但房龄高的二手房，价值在持续衰退，甚至连老黄埔这种地方，老破小都难以抗住跌势，应尽早甩掉。

对于购房者来说，今年年底广州是可以上车的，但仅限于核心区，一定要上对地段，远郊还有跌势，可以继续等待。年底是不错的抄底时机。

三、佛山

佛山最大的亮点是跟广州融合。

一方面，语言、文化、习俗、营商环境等高度相似，打下了基础，另一方面在于两城政府对交通基建的投资，一直不遗余力。广州做窗口，佛山做工厂，就是早期深港最著名的“前店后厂”模式，抱团取暖，具有乘数效应。

日前，《广佛全域同城化“十四五”发展规划》的文件中，两地又提出目标，要在2035年，广佛GDP总量达到5万亿左右。

这意味着，全国第一个5万亿“同城化”大都市，即将出现在历史舞台，这是城市融合探索的最佳样本。

不过佛山楼市也存在很多问题，最主要是走不出自己的独立行情，始终得跟在广州的后面。广州涨一段时间，行情才能蔓延至佛山，而佛山纵使有多么庞大的购买力，也只能等待广州行情启动。长期以往，佛山只有跟广州紧密融合的部分，有价值，而距离广州较远的地方，则很难等来行情。

总之，佛山的房子什么时候买都不为过，价格实在，现在利率较低，相对去年是非常好的买房时机，不过买房尽量围绕着东部买，西部别碰。

四、东莞

东莞不设区，而是以镇为单位，层层铺开，全市分为28个镇、4个街道、1个经济功能区。每个镇都有自己独立的产业和人口，大家相互竞争，奋力角逐，乡镇经济甚至超越中心区，而对于中心区来说，可能只有生活环境比较不错。久而久之，实现了“去中心化”的城市格局。

东莞跟佛山一样，是制造业城市，也同属于“超级卫星城”。这意味着楼市行情必然会被隔壁的核心城“带节奏”。

深圳涨，东莞跟涨，深圳跌，东莞跟跌。深圳今年创造历史性下跌，东莞也处于几年以来的低位。但东莞跟深圳不一样，深圳是3万亿经济大城，产业充沛，可以不靠房地产过活，而东莞不能，它还需要房地产经济做原始积累。

东莞在经济角度没有中心，但在楼市层面有，也就是依然限购的5大镇街：南城、东城、莞城、万江、松山湖。这5个地方是东莞当下以及未来最有价值的地方，如果买房在东莞想保值升值，也仅限于此。

五、珠海

珠海不是任何城市的卫星城，反而在未来的发展道路上，很可能成为继广深之后的第三极。

很多人都说珠海最吸引人买房的地方，在于天然优质的宜居环境和旅游资源。如果只凭借环境，是很难走入大城列队的。重点还是在产业。

珠海当年跟深圳一起成为国家级经济特区，但此后却被深圳甩开好几条街。归根结底的原因在于，当初的香港产业繁荣，愿意把国际最新的商业模式和商业机遇带给深圳，让深圳成为“前店后厂”的“厂”。

而对于澳门来说，只有博彩，没有溢出，珠海享受不到国际化的红利。

而现在，时代已然转变。深圳已经发展成庞然大物，触及天花板，产业人口经济趋于饱和，而珠海仍是一片新兴之地。

疫情后的澳门也明白，博彩业很脆弱，不可持续，需要更广袤的土地，来多元化产业，改善居民的衣食住行。这便是珠澳合作区横琴诞生的原因。

珠海现在全城都为横琴封关做准备，迎接这一历史机遇。只要封关落地，横琴岛变为免税岛，两大产业就会迎来机遇。

一个是金融产业，封关后，横琴因为政策红利，会成为跨境人民币结算最活跃地区。

六、其他

除了广、深、莞、佛、珠以外，大湾区的其他城市能级，以及房地产价值相对比较弱。

惠州算是这里面比较好的，但仅限于两个地区：围绕着城内核心价值的金山湖板块，以及围绕着临深价值的白云新城，也就是大亚湾西区。

惠州整体库存较大，而且一直是深圳客的炒房热土，今年行情冷淡后，房价开始回落，价值回归。这对于惠州是一件好事情。

下一波行情，依然要等深圳楼市复苏和地铁等交通红利落地，希望惠州走得越来越稳，能担起深圳第二城的责任，而不是一直靠房地产为生。

中山仅限于深中通道，早期打着深圳卫星城的概念炒了几波房价，但大部分炒房客还是被套死了。

中山基础产业薄弱，而且也没有大湾区政策利好，更别说国家层面，唯有睡城价值。

但作为睡城，中山通道的第一板块，目前生活配套也不是很成熟，这导致整体价值处于萎缩的边缘，还可以继续等待回调。

很多读者让我讲讲江门、肇庆、清远等其他大湾区城市，我很少对这些城市进行全盘分析，是因为很少有分析的价值。

大湾区虽然说是做城市群，但尚处于起步阶段，起步阶段更多是大城对周边小城的虹吸，以及对距离较近的小城溢出，但对于距离较远的，只有虹吸。

七、总结

大湾区整体调查结束后，给我有以下几点思考：

1、大湾区经济动力依旧是全国最强的梯队，一年时间的回调是好事，价值再回归，泡沫在挤出，这有益于人口持续流入。

2、核心城市的塔尖物业，次新改善房非常抗跌，有钱人在源源不断买入，现在基本是抄底的好时机，货币会集中抬升这些资产的价值。

3、有存量资本也有增量资本。大湾区对标的是世界级湾区，所以像横琴新区、南沙新区、前海新区这些地方，未来都会成为极地，是国家级资源导入的结果。

4、东莞的乡镇模式，广佛的同城化，深莞的“前店后厂”，珠海的珠澳合作，大湾区正在成为一片广袤的试验田，寻找城市发展的另一种可能性，有变才有机。

5、今年是泡沫集中回落的大年，跌得越深的地区，意味着越没有价值，所以想在这里买房，或自住或投资，都应该把前半年的成交数据好好捋一遍，找到真正的价值窗口。

（子木聊房，地产自媒体）