一

8月过完，一些上市房企的2022中期业绩又爽约了。

当然，人们并不意外，这些上市房企的股价在过去的半年时间里一直躺平中。

而对于那些发出中报的房企，日子也并没有好过：55家上市房企录得亏损，亏损的归母净利润合计达到了595亿元。由此，今年的中报也被称作是地产行业史上最惨的一次半年报。

不过，对于这样的结果人们也并不意外。毕竟大势已然如此，我们很难与趋势做对抗。

然而，有些房企的中期业绩竟然仍有增长，这让人很是惊讶。

比如滨江，去年还喊着拿地只有一两个点的利润，今年中期业绩净利润率居然还有15%，利润不降反升。

比如万科，几个月前还在业绩会上检讨道歉的郁亮，中期业绩不仅净利润大涨，经营性现金流半年时间里不仅没少还净流入了83亿元。

比如万达，前几年还在断臂求生，今年上半年就上演了王者归来，万达商管净利润大涨73%，毛利率更是高达63%。

再比如龙湖，前不久还被资本市场无差别的做空，本以为真有啥问题，结果中期业绩一出来，无论营收还是利润依然是稳稳地在增长，尤其是营收大增了56.4%。

毫无疑问，他们是整个地产圈里的佼佼者们。

二

犹记得，2020年的中期业绩会上，各家房企言必称“周期”，讲述自己穿越周期的能力。去年的中期业绩会上，各家房企必谈的就是三道红线转绿，似乎各家房企越来越安全了。

然而事实证明，当真正的考验来临时，任何的聪明与掩饰都被暴露了。

于是乎，从去年下半年起，房企已经开始排着队地出险。

到今年的中期业绩会时，人们惊讶地发现，除了那些背景深厚的国央企，还没出险的房企掰着手指头都能数过来：比如龙湖、旭辉、滨江、美的、新希望(13.900, 0.00, 0.00%)等。

尤其是龙湖，已然成为房地产行业穿越周期的扛把子。

“很多年前，一位金融机构的朋友跟我讲，在泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。这句话过去十多年了，对我的影响是非常大的。”龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩会上如是说道。

或许正是吴亚军的这种危机意识，才让龙湖在行业高歌猛进的时候始终如履薄冰，而在行业进入调整期的时候可以淡然处之。

翻看龙湖中报业绩，其实你会发现这些年龙湖攒下的安全垫到底有多厚。在各家房企都缺钱的时候，龙湖的现金短债比是4.07倍，而三道红线的标准其实只要1倍就够了。

不差钱的龙湖似乎更不缺银行等金融机构的锦上添花。

据悉，其平均借贷成本仅为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年，如此的低息且长期，堪比央国企。

三

眼下，全行业最关注的是房地产何时触底，市场又何时回暖。

6月份的时候，成交数据的回暖让他们似乎看到了希望。

然而一场席卷全国的停贷潮事件让市场又跌回了原点。

不过，在今年房企的中期业绩会上，万科董事长郁亮给同行喊话了：稳地价稳房价稳预期三大调控目标，前两个基本实现了，短期房地产市场已经触底。

龙湖董事长吴亚军同样认为，行业的底部已经开始出来了。而旭辉董事长林中则直接给出了更为乐观的预测：传统金九银十还会出现，虽然成色可能不如市场很好的年份，但9、10月份销售环比7、8月份应该有20%、30%增长。

万科郁亮、龙湖吴亚军、旭辉林中，房地产行业三位说话最有分量的董事长似乎都认为当前已经是行业底部了。

市场是不是底部，还会不会发生新的黑天鹅事件，我们并不敢确认，但政策触底反弹已经是显而易见的，甚至于整个官方都在给房地产行业注入信心：

中央层面，最近的国常会每次必提房地产，要求政策应出尽出促进房地产市场平稳健康发展。

地方层面，作为一城一策的实施主体，已经不止是政策上的松绑，限购限售的取消，典型如郑州，成立100亿房地产纾困基金推动保交楼，当地国企战投建业为其增资保信。

金融层面，央行降准又降息，房贷利率直接降到了历史最低，向银行喊话，给房企开会，扮演了一个合格的央妈角色。而监管机构也将龙湖、旭辉、远洋、新城等优质民企列为示范房企，为其提供流动性支持。

据悉，前不久龙湖就顺利发行出民营房企第一单全额担保债券，该笔15亿元的中期票据票面利率仅为3.3%，中债信用提供全额担保不可撤销连带责任保证担保。

显然，政策层面的触底反弹力度已经是相当可以，但也可以清晰地看出政府的底线：保交付、保行业、保优质房企。

四

过去这些年，中国房地产销售额一直呈现出逐年走高的趋势，尤其是在去年，中国商品房销售额更是突破性地超过18万亿元。

18万亿，未来将很难打破这一天花板了，但无法打破天花板并不意味着就要掉入地板。

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能”，无论是万科郁亮还是旭辉林中，都有一个行业共识：行业出清后，中国房地产将保持超10万亿的规模，仍将是全球最大的房地产市场，这个市场依然大有可为。

行业出清，对于优质房企而言是短期的阵痛，而迎来的将是一个良性循环和健康发展的房地产市场。

未来房地产将呈现三个分化趋势：

一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场。龙湖吴亚军将这种分化，描述成“整个市场从西部往东部走，从二三线城市往一线和强二线走，产业从其它地方转移到一个新的地方，从一个洼地形成一个新的高地，这种板块的轮动机会。”

二是行业分化，房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升。

三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

一堆的房企无序竞争18亿元的市场和少数的房企有序竞争10万亿的市场，很显然，后者的市场环境是优质房企更乐意看到的。

相信中国房地产行业经历此番大风大浪后，整个行业将进入良性循环和健康发展的低风险时代。

而那些大浪淘沙后活下来的优质房企，也将迎来真正属于他们的新时代——百年老字号房企的时代。

（地产大爆炸，地产自媒体）