如果有人住过没有物业服务的小区，就会知道，这些小区是总是垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、流动商贩随意出入……小区居民的安全和卫生完全没有保障。当然这样的小区更多存在于90年代或更早的老小区。

随着物业服务在国内的诞生和发展及全国经济快速发展，我们的生活与收入也越来越好，随之对生活和居住的品质要求不断提高，社区物业也越来越受重视和关注。如今，全国不仅新建小区必备引入物业管理服务，老旧小区也纷纷改变管理模式，引进物业服务。

物业服务进入惠州大约在90年代初，发展至今30余年，目前惠州的小区物业覆盖率已达到98%，高于国内小区物业平均覆盖率3个百分点。也就是说，在惠州，不论是新小区还是老小区，基本都有专业的物业公司在服务管理。

根据2022年惠州市物业协会的统计数据，目前全市拥有1263家物业公司，有物业管理的小区约 2089个，管理面积约 2.74亿㎡。这些物业服务公司又可以分为两大派类：即本土物业和外来物业。

一、外来物业的特点VS本土物业的特色

两大派类的物业由于生长发展的土壤不同，可以说是各有特色。

从在惠州发展的时间来看，本土的物业成长于90年代初期，而外来物业进入惠州，则始于2003年。2003年，合生首进惠州之后，来自五湖四海的房企们也随之纷纷落子惠州，接踵而至的便是各大开发商旗下的物业公司，包括如中海物业、保利物业、金地物业、万科物业和碧桂园物业等这些国内前十的品牌物业。

这些外来品牌物业，大部分都布局全国，品牌、规模都非常大，有成熟的规范化、标准化管理体系，所服务的小区除了所属企业自建小区，还对外接管其他小区。像万科物业， 至今已经布局约100个城市，服务近4000个物业项目，服务人数近2000万人。 这是本土物业不可匹敌的。

所以外来品牌物业发展的目标往往有个共通点，就是侧重于盈利。他们通过不断对外拓盘，做大规模占据市场，甚至谋求上市并在资本市场上分一杯羹；在人员组成结构上，外来物业更精简，他们倾向只保留管理人员，而将一些基层服务岗位外包分包出去，减少人员成本支出；在用人理念上，外来品牌物业对人才招聘的学历起点要求及从业履历要求都非常高，当然薪资标准也较高；在运营模式上，除了基础物业服务，还利用社区作为平台进行多种运营，如家装、资产租售、社区商圈，家政服务等。

本土物业以隆生物业、金迪物业为代表，虽然本土不少物业公司的发展时间不短，但规模有限，运营模式单一，与外来物业相比，不论是运营和理念上都有一定的差距。故本土物业重视服务和口碑，更侧重于做基础的社区服务，所以基本上本土物业服务人员都是本公司招聘、培养，极少分包。以隆生物业为例，长期以来，隆生物业只做隆生开发的楼盘，所以被外界赋以“四不”称号，即不接外盘、不搞多种经营、不外包和不利用高科技，这些与外来物业的主要特点恰恰相反。业务上，则坚持最基础的“四保”，即保安、保绿、保洁、保修，这些最基层的人员均要自行招聘内部培养，按隆生的话来说，就是务实、专一，力求把物业最基本的服务工作做好。

在用人理念上，隆生物业更是“任人唯贤”，招聘及提拔员工不看学历、不问出身，只要能力足够即可。

当然相对来说，从企业发展的角度，外来品牌物业还是有许多值得本土物业学习的地方。多年来，本土物业也不停向外来物业取经，但仍没跟上外来物业公司的步伐，大多本土物业仍停留在物业1.0版本，即单纯停留在物业的基础服务上。

例如隆生也在学习外来物业启用管家服务岗位，但与外来物业管家职责以管理小区为主，隆生的管家职责则是服务业主为先，目前在物业服务的26个小区中，仅在文岭西堤、皇冠花园等数个近几年交付的楼盘中作试点铺开。

二、竞争之下，本土物业如何“攻心”？

但不论是外来的品牌物业，还是本土物业，首先最根本的初衷与宗旨都是：为业主服务。无论物业公司如何发展，未来规模有多大，都必须以业主为核心，只有抓住了业主的心，才能更好的发展，通过业主利用好社区平台进行延伸服务，做好运营与经营。

虽然外来品牌物业与本土物业相比，在惠州发展的时间要稍晚，但他们早已在全国市场树立起良好的品牌，物业服务早有一套成熟的标准和规范。对他们来说，落子惠州，不过是业务范围的进一步扩增，首要的目标是盈利和抢占市场，在这里他们更注重是“做了”，而不是“做好”，即便将来“没做好”，甚至“没做”，对自身品牌的影响也仅局限于惠州。

我们看到，为了压缩成本，一些品牌物业公司在惠州的服务团队仅有管理人员及管家，其他如清洁、安保等基础服务人员都被分包出去，服务的质量会有参差不齐，导致落地本土的服务口碑与品牌口碑远远不符。笔者所在的小区就存在这样的情况，知名物业公司收着高达2.8元/平的物业费，却将基层服务岗位全部外包，服务质量跟不上物业收费水平，导致大部分业主不满，通过拒缴物业费方式企图让物业公司重视提升服务质量，而该物业品牌的形象因此在无形中受损。

对于本土物业来说，发展的大本营就在惠州，一切从零起步，需要自己在市场上一点一滴通过服务品质树立品牌形象，这样本土物业就必须首先要做好基础服务，从更为细致、更为人性化的角度服务业主，以此赢得业主的认可。尤其像隆生物业，是为隆生企业的开发做服务支撑而发展起来的，正所谓“一荣俱荣、一损俱损”，隆生物业的品牌形象影响着隆生企业的品牌，这让隆生物业更为注重服务品质及口碑。

所以，本土物业要想有力“攻心”俘获业主，可以借此打个“错位战”，以己之长攻彼之短，继续重视基础服务，细致化、深度化服务，坚持以人为本。保持自身团队的完整性，减少外包分包的情况，员工服务于自身企业开发的项目，享受到的是公司的福利，员工归属感才会更强，自然会全心全意服务项目，从而提升小区服务水平。其次，由物业牵头多举办多元化的社区文化活动，注重社区人文氛围的构建，让业主不仅住得好，还住得更舒心、开心，促进业主关系的同时，又通过业主的口口相传，还可推动品牌形象的传播和提升。

另外，向外来品牌物业看齐，吸收他们好的服务管理经验，取其精华去其糟粕，例如物业管理模式的科技化、智能化。如今科技发展飞速，很多智能设备已运用到物业管理中，既方便业主的日常生活，也深受年轻人的喜爱。本土物业也可以开发运用线上管理程序，通过管家在线管理，让业主通过手机便能完成需要的物业全部服务，小到修灯开门，反映漏水，大到系统维护，监控巡查，真正做到物业服务的“与时俱进”。

我想，只有立足于基础服务，真心实意为业主做事，得到广大业主的认可，这才是物业管理服务的工作意义，也是物业公司存在的价值。

（李淼，惠州物业行业从业人士）