整个一季度报告显示，无论是全国还是深圳，整体房地产市场的复苏要比想象的更为强劲（在先前极低基数的基础上）。

在2月，我们写到：深圳2月二手房成交量创下了过去19个月来的新高。我们当时判断主要是两点：其一，市场价格的显著调整已经使得“住房参考价”的去杠杆使命达成，市场自身已经完成调整，正在底部抬升。其二，即便维持接下来的“政策中性”，这个复苏也具有持续性。

到3月，这个趋势更为确立。中间虽然有些观点认为市场有所回落，但是不改大的方向。

一

近日参加万科的2022年业绩交流会，郁亮的一番问答也是我的先前判断：

“目前市场上有各种各样的看法，我看到最典型的有两种说法比较极端，一种叫“狂飙”，另外一个是“倒春寒”，不同的观察者身处在不同的市场里面，本身有不同的参照系，所以对市场的感受是完全不一样的。从万科来说我们比较熟悉的是新房市场，所以我们的结论是没什么变化的，市场仍然处在温和恢复的阶段，这是我们过去半年以来的观点，今天看来我们觉得还不需要修改这个观点。”

市场既不存在“狂飙”，也不存在“倒春寒”，而是一个“温和复苏”。这也是我们先前一直强调的一个基本判断。所谓的“狂飙”，实际指的是“V型”反转，所谓的“倒春寒”，指的是“L型”低迷。但其实都不是，市场走的毋宁说是一个“微笑曲线”，温和而缓慢的复苏。

许多人认为这一次的复苏“不及预期”，原因在于期待过高，认为市场应该再一次上演2009、2016的大反转。这个我们先前多次论证过了，本次的市场大调整之级别，更接近于1993-1994的史诗级大调整。调整之剧烈、发生之突然，都是先前所不曾想到过的，直到今天为止，还有不少人根本没有意识到过去2年这一轮房地产的大危机有多么可怕。即便是当下，描述整个房地产市场，我认为更准确的说法还是全行业“惊魂甫定”，而不是“魂兮归来”，市场主体依然是如同惊弓之鸟，心有余悸，游走在“崩溃的边缘”。

是以，真正需要改变的，仍然是行业于过往20年内建立的“经验思维”。

看全国情况，克尔瑞数据显示，3月份，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

和去年全年经常是环比、同比下跌3-4成的“成绩”对比，1季度的业绩已经好转太多了！

另一个很重要的特征是房企之间的分化开始变得愈发明显，“倒下去”的房企继续倒着，而活下来的房企，国央队大放异彩，虽然他们开发的楼盘在业主口碑里普遍不怎么样——引发了大面积的业主抗议，但是业绩可是上来了，楼盘的质量大幅落后于销售业绩的上升。

依克尔瑞数据，1季度，超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。国央队及部分优质民企表现优异，类似中海、润地、招蛇、华发累计业绩增幅超50%。

外地的复苏普遍要比深圳好，还看北京，2月的时候二手住宅成交量达到了15315套，当时是“北京有记录的14年里的单月新高”。3月这个数据继续刷新，二手房网签高达22149套，环比上升45%。

据自媒体数据，上海3月二手住宅成交量约达2.4万套！与上海二手指导价出台的2021年7月已经比肩，创下20个月以来的新高。

二

重点看深圳，目前全国唯一一个依然在严厉执行住房参考价的城市。

在2月市场“复苏”的基础上，3月深圳二手住宅继续大升。依乐有家数据，深圳3月二手住宅月度过户量达到3949套，环比2月再度大升57%，同比去年3月大增2.5倍！成交量基本回到了2021年5月之前，渐次逼近2021年“2.08”新政水平。

要知道，这是在全国最为严厉的二手住房参考价之下实现的成交。

看整个一季度，深圳二手住宅累计实现过户量7849套。和2022年第四季度的5970套、2022年一季度的3546套相比，季度环比、同比分别上升了31%、121%！

具体到个人体感都有不同，有的人依然坚持认为，市场还很冷清，成交是回落的。但从整体情绪面和最终的数据来看，3月的市场持续在复苏，是毫无疑问的。只不过如上所言，从经济四周期的角度看，很多小伙伴对这个“复苏”的理解实际上是“繁荣”的定义，认为只有出现了一房难求、价格大涨才叫“复苏”，那不叫“复苏”，那叫“赶顶”。市场的价格波动从来都是用20%的时间完成80%的大涨，如果是买房子，千万要学会避开那个时刻，那将是买家，尤其是刚需型置业者，最大的灾难。

三

看新盘的话，我们的看法是：新房市场事实上比看到的复苏得更好，但是结构性特征更加值得重视。

依据数据，3月份深圳的新房严重的“供大于求”。3月份，深圳新房市场新增住宅预售量8980套，面积80.9万㎡，环比上涨超130%，这是不小的供应潮。

但是看成交量，只有3199套。新开盘的楼盘，除了华润超核中心，大部分来说开盘去化都“乏善可陈”。并且，如果深入到各个楼盘实地了解，你会发现，打折促销、以价换量依然是开发商的主动选择。比如今天有粉丝问坂田的一个盘，我记得开盘价是6.2万/平米，但是现在实价是5.73万/平米。

如果只是这样看，我们会觉得3月份新房市场很弱鸡，然而事实上不是。我们在上一篇文章里也提醒大家注意到这一点：因为人才房的“横空出世”，导致深圳新盘市场的结构化特征无比明显《深圳房地产市场的“两个确认”》。

重新考察，一季度深圳推出了4991套人才房，成交了3677套。在历史上，这都属于最大量的季度供应和成交，但是，注意，这部分并没有计入新房成交量。人才房的这部分销量是明牌，及时更新，不需要等待网签备案，当然也会有一些成交最后黄了，但是不会很多。

因此，把这部分成交量加上，那3月份新房的真实成交量接近了7000套。以往，深圳也常常有安居房入市销售，同样没有计算进当期的新房销售量，但是对比下来，这次不同在于，人才房的供销规模太大了，大到足以在相当程度上改变了市场特征。这是我们在看待2023年一季度深圳新房市场的时候，必须要注意到的。正是因为这些人才盘的巨量供应（以及接下来的继续供应），我们才会看到深圳新房市场，尤其是刚需盘市场今天的销售依然相对低迷。

另外，有一些新的特点，也值得提醒。以万科瑧湾悦为例，我们可以看到，有些地段和品质不错的盘，开发商在回收折扣。瑧湾悦去年第四季度开盘，当时给出的折扣是每平米折价8000多块，但是这一次，折扣减少了。现在还不好说是否会成为一个趋势，要看海德园A区再一次来扮演深圳高端房地产的试金石。

四

观察整个市场的发展，我们依然维持先前的论点：市场在当下、在今年，有机会对于刚需型买家依然非常“友好”，这个“友好”的意义在于，因为人才房的巨量供应，因为刚需盘的巨量供应，没有人和你抢房子，你可以从容不迫地选择到最适合自己的住所，而不必再为市场上的“饥饿营销”和“焦虑制造”所困扰。

然而，有一点要说明，无论我们怎么去判断市场在未来的短期时点如何波动，本质上都属于“择时”。这其实不是一个正确的市场思维，至少在我一直以来的置业框架里，我跟各位老粉们分享的重要观点，都不是“择时”，过分的关注市场时机，常常会导致我们犯下许多愚蠢的错误。

无论在任何时候，除非我们已经决定离开深圳（乃至四大）这个房地产市场，不再认为它有可参与的长期价值。否则，在任何时候，选择最适合自己家庭的楼盘，“买对”楼盘，而不是单看“时机”，都是一件最重要的事。所以，在任何时候，只要市场上你所中意的楼盘存在“好价格”，都不失为好的时机。

（朱罗纪，地产自媒体）