今年小阳春，其实对于大多数城市来说，真的是“除颤器”，让命悬一线的房地产有了转机。

这一路走来，所有地产从业者眉间都是带笑的，很多新盘在2-3月完成了半年的KPI，压力解除。

接下来为了保利润，开发商之前释放的优惠政策，也在慢慢收回。

但跟大多数朋友聊过之后，统一的认识是，当下行情很难具备“可延续性”，也就是说，4月以后“第二春”爆发的潜力是远远不够的。

对此，我认为有两点解释：

其一，大量买房和大量卖房几乎是同步进行的，供需双旺下又达成新的平衡。

再加上三年积累的库存吞噬了购买力，其实这波流量进来，并没有对房价造成剧烈波动。

只要房价不在快速上涨，那么买方的焦虑情绪就会得到缓解，节奏放慢，一些短期非必要买房人又转向观望。

其二，预期不稳。

我调研了一些城市，基本都是沿海地区经济比较强的城市，但跟很多企业主聊过之后，大家普遍认为，民营经济尚处于“灾后重建”的阶段。

一个比较典型的现象是，劳动力市场严重溢出。

年后大量中部、西部的年轻人涌入沿海城市找工作，竞争激烈。但供应端却很疲软——

承载不了太多就业的国企，恢复倒是不错；而能解决大量就业问题的民营，尚未有扩张的想法。

大部分职工薪资不如疫情前水平，房地产、互联网两大头部行业，普降薪资在20-30%左右。

唯有金融行业一支独秀，年薪百万的年轻人高度集群。

其实国内金融行业含金量真的很一般，没有什么技术壁垒，坐享国家红利，到后来慢慢变成了，一群高学历海龟的豪华避风港。

工资过百万，其他行业里的从业者想都不敢想，这种极其悬殊的薪资差异，不符合国情需要，所以“挤泡沫”也在所难免。

其实我认为，高收入应该提倡，但泡沫收入就一定要打压。

因为高收入提供了一个路径——普通家庭的孩子通过努力学习，拿到高学历，努力打拼，实现了阶级跃迁。

这种故事给无数想要向上爬升的人群，提供了奋斗的希望。

但泡沫型收入，提供的却只是风险和不公平的竞争环境，因为它本身提供的价值严重小于社会分配的资源，从而会形成一个恶性循环，导致财富结构更加割裂。

这个社会的运转规则来源于人性的渴望，资本追求垄断，阶级追求固化，一旦彻底形成，社会经济便会不可阻挡地走下坡路。

言归正传。

供需决定了短线行情，收入决定了长线行情，接下来的市场完全交棒给了经济运行的状态。

我采访了一些企业主，大家的意识还是偏乐观的：

一是，美国因为银行业连环暴雷，加息会逐渐缓和下来；打了一年多的俄乌，现在也透露出“打不动”的迹象；沙特伊朗复交，促动中东和解潮；石油人民币出现扩大现象。

外部风险正在下降，尤其美国后院失火，给了国内更多韬光养晦的机会。

二是，3月预测第二波疫情大潮并未形成，个别城市的甲流也在逐渐消退，在内部降低了不确定性风险，市场信心恢复状态很好。

一切数据和逻辑都在指向好的方向，渡过这段阵痛期，相信日子会越来越好过。

第二个是对于资产的考虑。

我看了一下，沿海城市除了深圳以外，几乎所有城市都不缺房子，大库存已经成为常态。

这种情况下会导致市场形成两种路径：

一种路径是，高收入群体在优质地段不断寻求更前沿更具有设计感的产品，这些产品因为稀缺具备良好的成长性。

另一种路径是，低收入群体在外围区域重复内卷。几乎所有城市的库存都在外围区域，比如厦门，岛外房子密密麻麻，深圳是在坪山、龙岗等区域，广州在增城、花都、从化，珠海在白蕉镇……

今年所有城市都缺钱，土地财政会更加鼓励，这会导致外围区域的库存继续上扬，之前的新房还没卖完，后面的继续开工。

这意味着外围区域的房子未来可能只会剩下居住价值，之前那种先“买外”，过几年卖个好价钱再“买里”的路径彻底断裂了。

所以我的建议是，如果资金不够，宁可选择租房也要存够弹药打好的资产，因为一般资产，价格不涨、下跌，还要承担月供成本，几年后卖出时欲哭无泪。

对于投资也是这样。

我去中山调研，看到很多香港客在这边扫货，扫什么货呢？总价在50万左右的“公寓”。

不得不说，在房产投资角度，内地已经甩香港好几条街了，他们甚至还在复制二十年前的路径。

我跟一个香港人聊天，基本对公寓交易需要缴纳大税，中山公寓5年内的房价涨幅，甚至租售比数据一概不知。

他们只知道这玩意便宜，销售说5年内可以翻一番，50万的房子月均租金3000元。

我打开APP一查，租金是1300元……

后来我也没劝他不买，毕竟来一次内地不容易，路途遥远，还是贡献一些GDP的好。

跟香港客一样，其实大多数人买房的逻辑都是错的。

房地产投资效益不由成本决定，而是由价值决定。

有的房子虽然贵，利率成本高，但未来能卖好价钱，贵有贵的道理。

有的房子虽然便宜，利率成本低，甚至没利率，但它所占有的城市资源有限，也就意味着未来很难有人接盘，价格上不去，甚至会跌下去。

所以一般能赚钱的，唯有通过适当的杠杆，也就是用100万，可以撬动300多万的资产，要远比100万的资产更有流动性（必要性）。

现在不是买房就能赚的时代，而是买好房能赚钱的时代。

所以如果感觉月供压力大，就把房子出掉，把钱放在手里都行，而不是全款买个小房子（一般资产），等到以后现金流起来再用杠杆做个更有效的投资。

房价普涨的时代彻底过去了，要想在房地产身上赚钱，要明白“三个二八”。

20%城市中的20%区域中的20%板块中的20%产品。

聪明人应该能计算出全国能赚钱房子的概率，房子在未来一定是高门槛的投资活动。

最近很多人问我，如何去判断一个城市房地产的未来，这也是我的第三点思考，“城市生命力”。

我做城市调研跟机构们不同，除了跟项目营销总和资深中介深度交流以外，一般还会考察5个地方：

1、老城区。如果破败不堪出现严重衰退现象，说明政府规划和财政能力不足，无法维持老居民的基础生活环境。

2、头部商场。基本象征了一个城市商圈的最高表现，非工作日去逛一圈，基本能验证一个城市的消费能力。

3、酒吧。每当一个城市，我都鼓励团队的小伙伴去当地最好的live house采集一下数据，这里基本象征了年轻人的夜生活状态，城市活力的最底层表现。

4、新城区核心区。我一般会在9-10点打车在新城区乱逛，主要观察亮灯率，亮灯率=入住率=房价泡沫比例，尤其对于新兴区域的对比，很好用。

5、城市天花板豪宅。基本决定了一个城市人居市场的审美高度和开发商的产品理念，豪宅体量和成交量决定了一个城市的高净值人群结构和经济繁华程度。

这些地方去过以后，基本会产生一种“感觉”，我会把这种主观意识与客观数据进行比对，如果结果是正确的，说明调查效果OK，如果不正确，那就要与当地人进行比对查证。

其实房地产并不难，来源于我们生活中的点点滴滴，大多数人无法察觉，是因为角色定位不同。

比如我去一个餐厅吃饭，有机会就问询老板的生意情况，租金情况，甚至去街边摊吃东西，也要问问他今天卖了多少份臭豆腐。

每接触一个中介，都要积极主动给予尊重和礼貌，跟他成为朋友，他们才会把真实的市场情况反馈给你。

当你的角色不定义为一个消费者，而是销售者、决策者、创业者时，信息才会放大价值。

（子木，地产自媒体）