目前的政策逻辑政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价调下来，或者把它的价值属性去掉。如果把它去除了，我们就变成村长经济学、农民经济学了。

资本扩张不是坏事，资本运作是我们打入世界竞争的高级阶段，是参与市场竞争的高级阶段的必由之路。世界500强没有一家是靠利润滚存成了世界500强的，靠产权溢价，就是资本扩张。

一、什么叫资本无序扩张？

举个例子，恒大集资发理财产品，向职工发，你没钱没关系，银行就在旁边，你跟银行借，然后你来投公司的理财产品，我让你有赚，银行收你5%的利息，我给你12%的收益，你有钱挣，听起来是很好，实际上是鄉架了员工的个人信用，来实现企业的资产规模扩张。这就叫无序扩张。

房地产企业借钱和其它企业借钱是不一样的。比如说钢铁、煤炭、石油这种资本密集型企业借钱，它是固定资产投资比较大。还有一些力工型企业，服装厂接一笔大订单，要进高档原料，流通企业倒腾电视机，我有货品占款。

房地产企业贷款是它不得不贷，凭你自己的钱，可能可以建1万平方米、2万平方米的房子。但是你拿一块地，是1万平米的地没有人给你钱，我至少要30万平米的项目，甚至50万、80万平米，钱从哪里来？只能扩张规模，那就得负债。

这个负债就导致房地产企业的一个特征，房地产业借钱是天经地义，古往今来唯一例外。山区老农民给儿子娶媳妇盖房，也得把十里八乡亲戚朋友借遍，那叫动用农村社会信用资源，这不叫无序扩张。

讲一个例子，通俗理解一下什么叫资本的无序扩张。大家知道，世界金融危机是从没有发生的，引起问题的就是金融衍生品，比如说张三欠李四100块钱，因为李四给他预付款，他还没造出产品，或者是李四给张三发了货，张三还没借钱，这是正常的关系。但是王五和赵二麻子打赌说，你说张三还不还得上这100块钱，我们赌一万，还得上我出一万，还不上你出一万，这就是衍生品。

光他们俩打赌还不行，还有人买他们的这个打赌的产品，跟着一起参赌，这就是资本的无序扩张。随着交易规模的扩大，资本投入的增加，收益与否都和经济发展、人民福利的提高、社会富裕程度毫无关系。

再举一个例子，我们今天说的石油价格都是期货价格，行话叫纸货。期货是个好东西，比如农产品，我承包大片的土地，种子、肥料、农机具、人工投下去，到时候也真丰收了，粮价跌了，结果我赔到姥姥家了，怎么办呢？我在春耕之前就把秋收预估的产量卖了，按照一定的市场可以接受的价格卖掉，秋收的时候粮价比现在高我不眼馋，我肯定有钱赚就行了；如果价格比现在低，我就规避了价格风险，期货是干这个事的。

在期货诞生之后，就诞生了资本的无序扩张。因为期货的交易规模和实物交割量没有任何必然联系。比如某年某月某日某时全世界的石油只有1桶可以交割，但是今天晚上存量的舱单，比如说卖单或者买单，可以是无限多。我只要在交割机制下我认为石油会涨，我就大量的买石油，有人卖我就买。我根本不需要油，只要到交割机制前，我再卖掉它，结算差价，就挣钱或者赔钱。

由于这样的交易大量存在，就使世界石油的价格和石油供求的实物关系没有必然联系，取决于看石油涨的那波人钱多，下仓更狠，还是看石油跌人钱多，建仓大，这就叫无序扩张。

二、资本运作是我们打入世界竞争的高级阶段

资本扩张不是坏事，资本运作是我们打入世界竞争的高级阶段，参与市场竞争的高级阶段的必由之路。世界500 强没有一家是靠利润滚存成了世界500 强的，靠产权溢价，就是资本扩张。我平均投入1块钱、100块钱或者10万块钱建的企业，我的盈利能力比你高，你一块钱只挣 1 毛钱，我的一块钱挣5块钱，我的产品就卖5块钱，这叫资产溢价。

无序的扩张和脱离了社会实际效率提高、技术进步、老百姓福利增加的这种扩张、提高经济体的竞争力，这种就变成了无序扩张。

我们的房地产行业是走在这么一个边缘的行业。首先它必须得依靠于扩大资本量，比如负债就是一种资本扩张。但是又要抑制它的无序扩张可能给经济体带来的损害。我说过，房地产业挣钱容易，要想多挣钱就和其它的行业不一样：第一不能靠边际利润增加，比如8毛钱的白菜我卖 1块6；第二靠规模的扩大。这两个方向不行，我们就得靠负债，靠资本扩张。

三、政策不是把房价调下来，或者把它的价值属性去掉

目前的政策逻辑、政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价调下来，或者把它的价值属性去掉。我们经济越发展，房地产市场需求满足程度越提高，房子的价值属性越体现，而且它的分离程度会越大。

比如一个人在旧金山有房子，他在纽约找了个工作，他把他的房子租出去，到纽约去工作的时候再租别人的房子住。这个情况在大城市已经现实地发生了，它体现的是房子价值属性的受益人和它有用性的受益人实现了统一。

谁享受了这个房子的层高、面积、 地理位置？租房的人享受了。谁享受了它的使用价值？租房住的人。谁享受了租金和价值增值？房子的业主。我们越发达，租购并举越充分，租房的人越多，它的价值属性越会凸显。如果我们把它去除了，我们就变成了村长经济学、农民经济学了。

（陈淮，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任）