又到了一年一度的房企年报季，每年这个房企交卷的时刻，都是外界对地产行业一次全面评估的关键窗口。毕竟行业究竟怎么样，赛道上运动员们的表现才最直观、最清楚。

一

据不完全统计，在公布披露业绩预告的A股和港股上百家上市房企之中，有约六成的房企出现了亏损。去年百强房企的盈利水平，已经降至近几年低位，2022年百强房企净利润均值21.9亿元，同比下滑54.4%，增速较上年减少24.9个百分点。

对于亏损的原因，各家房企在解释时也并未避讳，除了疫情影响、净汇兑损失、债务爆雷以及计提资产减值增加等因素外，最根本的还是市场的长期低迷。

市场漫漫探底之路，让财报期内项目结转收入大幅下降，项目销售被迫以价换量，进而导致利润降低。

对一些房企来说，债务违约更是让经营雪上加霜，在本就微薄的利润下，资产处置显著影响了当期损益，成了财报上抹不去的疤痕。

可以说，债务违约和业绩亏损，成为横亘在大部分房企面前的两座山。

二

对于多数房企来说，2021年和2022年，面临的是两种不一样的行业危机。

如果说2021年地产行业的危机，是因去杠杆引发的“流动性危机”，那么2022年持续恶化的行业环境，则是把“流动性危机”转化为了一场针对整个行业的“信任危机”。

消费不振引发购房市场的衰退，地产支持的政策裹足不前，融资端持续恶化，烂尾楼愈演愈烈……

如果一个行业的公信力受到了质疑，他们的产品会无路可去、承诺无人期待，稍有风吹草动就会影响债券的价格，融资环境陷入空前的困局。

正是在这种背景下，引发了地产行业第二轮爆雷潮，很多明星房企挺过了2021年，却倒在了2022年黎明前的黑暗里。

所以说，能挺过2021年的危机可能靠管理者出色的应变能力，能在2022年的寒冬活下来，才真正考验一家房企的底色。

幸运的是，行业里不乏这类活下来、且跑出优异成绩的房企，他们身上普遍具备一些相似的素质。

1.严格的财务纪律

对于这轮地产危机来说，骤然袭来的降杠杆风暴固然是戳破泡沫的一根针，但根源仍在于地产行业规模冲刺积累的高杠杆弊病。

因此，面临危机之时应对协调的能力固然重要，但更重要的是危机到来前长期维持稳健发展，严守财务纪律的决心和恒心。

头部房企里，万科和龙湖一直是强调财务纪律、强调封控底线的代表。

万科连续20年净负债率低于40%，维持经营活动现金流为正也是万科保持了十几年的传统，管理层对财务纪律的要求几乎达到了“苛刻”程度。

龙湖则一直强调不做非标、前融，在财务上、债务结构上始终保持谨慎。据说龙湖进入地产行业之初，就研究了国外众多地产公司的败局，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱，龙湖就此定下一个不借“贵”的钱的规矩。

诚然，严格的财务纪律是有代价的，前几年外界一度有万科、龙湖“掉队”的质疑，如今拉长周期来看，才明白“流水不争先”的道理。

2.多元化的营收结构

去年亏损的房企谈及原因，离不开市场消费不振、长期低迷。根源其实在于地产业务在其营收结构中占据绝大部分比例。

一旦地产增量见顶，或是市场遇到风吹草动，财报上立刻呈现颓势，丝毫没有缓冲区。反观一些头部房企，其标配的物管、商管、代建等业务，已经成为了稳定的业绩来源。

比如，绿城代建板块拆分上市的绿城管理，在刚发布的财报中，去年其合约总建筑面积同比增长19.8%至1.014亿平方米，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。

再比如，龙湖在年报的数据披露中，加入了开发、运营、服务的全新维度。地产业务之外，运营业务和服务业务去年分别收入118.8亿元、116.7亿元，双双超过百亿元，初步形成了三大业务板块并进的格局。

在业绩会上，龙湖集团董事长陈序平透露，未来五年龙湖的运营及服务业务的利润占比将提升至50%。

这个战略被陈序平阐释为在“一个龙湖”的体系下，一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，这种“1+2+2”的三大业务板块格局将为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

3.布局策略和运营能力

当下的市场环境，实质上给予房企腾挪转移的空间极为逼仄，在这一点上相当考验房企布局策略和运营能力，几乎没有试错的机会。

去年排名大举跃升的滨江，称得上最豪横的民营房企，在众多房企土拍隐退之时，他仍旧在大举拿地。

一方面是因为其深耕的杭州市场，在这轮行情中表现坚挺，滨江对于大本营如鱼得水，另一方面也是因为滨江极高的周转效率，加上区域深耕的口碑，保证了去化效率。

但有滨江的心没滨江的命，对多数房企来说，还得从战略布局上下大功夫。

拿龙湖来说，去年龙湖新增近450万平米土地储备，经济发达的长三角地区占了51.8%，在核心高能级城市的战略意图非常明显，这一聚焦的布局策略仍将贯穿龙湖今年拿地的主线。

根据业绩会上透露，今年龙湖的拿地也将一如既往严守投资纪律。

经历动荡的一年，行业中不管疲于奔命者，也不乏直接躺平者，但更多的是坚守着、努力穿越震荡周期的人。

这些房企身上展现的素质，不仅向我们提示了地产行业的本源，也向外界展示了信心和态度，不断提醒着我们：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。

三

事实上，时间来到2023年，伴随着政策的相继落地，危机的坚冰开始化解，一轮新的房地产市场复苏正在酝酿。

碧桂园总裁莫斌在2023年年会上提出，楼市更为积极的政策信号正在持续释放，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化。

2023年房地产行业风险大概率基本出清。

不止是与地产紧密相关的银行业，“出清完毕”这个结论，也是多数金融机构的观点。

在他们看来，过去一年，行业信用风险已经充分暴露的前提下，未来行业生态恶化的可能性越来越低，此时政策的持续发力开始显现，行业已经开启了修复行情。

数据也在佐证预期。3月31日，克尔瑞发布的2023年3月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，3月份，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。

至此，地产、银行、券商多方观点趋向一致：出清已经接近尾声，行业站在了新一轮周期的起点。只是在起点处站着的，是行业全新洗牌的阵容，这就是出清的代价，也是商业市场的残酷之处。

对于活下来的房企来说，也并不意味着放松。利好虽多，却并非大水漫灌，金融侧显然更偏向对优质房企做重点支持。

换句话说，越是财务稳健的房企，今年的生存优势才会更明显。

（炸天团，地产自媒体）