一位财务同事曾这么犀利地评价：行业周期是一件很奇妙的东西，在风口上时，开发商都想把盘子做得大一点、更大一点；当风口一去不回的时候，开发商们又都恨不得伸出手来，把当初的野心拉回去。

这一切，落到财务工作上，就成了一笔笔或清楚或糊涂的账。

这几年行业下行，几乎所有房企资金流都吃紧，就看谁扛得更久、谁熬得过去。但到了打硬仗的时候，才会发现，所有的战术都建立在战略的基础上。这个当口，不是谁的账做得更平谁就能赢，而是背后的企业，是不是一直以来都在务实、诚信地谋求发展，其品牌、信誉怎么样，个中感受，做财务的人最清楚。伴随企业对资金需求紧迫性的同时，财务工作这几年也是经受了重重考验。

一、核算篇

预售资金监管，是政府用以防止楼盘烂尾的重要措施。住建局根据监管要求对开发商申请预售账户资金拨付时，必须经过相关部门的严格审批，环节一多，过程自然复杂起来。但随着工程的推进和企业的资金需求，这一笔笔款项的拨付对企业而言显得异常关键。

有一次，为了保证鹿江项目工程的顺利推进及材料款的支出，公司决定申请工程款拨付。

但当我们拿着资料来到建工和质监部门申请时，发现两个部门负责人都到现场处理工作去了。由于临近年关，政府职能部门的事情也是千头万绪。这个时候就是我们发扬一不怕等、二不怕苦的优良传统的时候了。

等了两天等来质监站站长，站长说鹿江项目有一个工程上的问题反馈到了他们这边，需要我们与监察员沟通并解决。一了解发现只是一个很小的问题，并且企业也第一时间予以了妥善处理，为了尽快完成质监部门的签字，我们干脆把总包单位人员带到现场，经过半天协商后，质监部门最终同意签字。

另一边建工部门也并非一帆风顺，等到第4天上午，建工部门领导终于回来了，不巧的是领导正处理其他紧急事务，我们只能在门外等候。与我们一起等的还有其他公司的人，据他们说已经等了5天了。这一等又是大半天，其他公司的人都回去了，我们还抱着一线希望坚持，这时看到领导处理完事情有一个小空隙，赶紧抓住机会让领导签完了字。

另外两个部门的签字相对顺利，我们得以在企业规定时限内完成了资金拨付。

其实，这些都是监管户资金拨付过程中所遇到的常态。所以财务总监刘辉常说，财务人员千万不能怕麻烦，不要怕自己跑了多少趟，做资料做了多少次，就是用最大的耐心、最强的恒心，做好天天跑、天天改的打算，接下来的事情就容易处理了。

但企业资金的流通，关乎企业的“命脉”，有时资金拨付时间非常紧，我们必须想尽一切办法与时间赛跑。

记得去年榕溪花园交付后，企业亟待解除资金监管。但由于博罗住建局的相关领导们外出一周视察，而博罗县解除监管审批流程是先线下、后线上的方式，无法及时审批。

怎么办？在线下流程基本停滞的情况下，我们就想，能不能先进行线上签批，变通一下流程？尽管也不知道能不能同意，但先试试吧。好在，通过多次协商沟通，基于企业的良好信誉，博罗住建局同意先走完线上流程，线下流程后补，并让出差中的领导们抽空完成了线上审批流程。经历波折，终于在2023年11月17日（周五）拿到解除监管协议并送去银行审批，成功释放资金。

这些事情事后看来云淡风轻，尽管有波折最终总能顺利完成，但我们所感受到的是，所有关键都在于企业这个平台赋予力量的加持。在办理监管户资金拨付的过程中，有许多事情需要沟通，我们之所以能沟通成功，这一切的一切，都基于政府和社会对企业的信任，用一位同事的话总结：虽说事在人为，但如果不是隆生这个企业，谁的面子都没用！

二、税务篇

地产财务部的税务工作绝不仅仅是填表和交税那么简单。它如同一场智力竞赛，财务人员必须要有扎实的税法知识，通过对税收政策的深入解读和合理利用，确保企业在财税政策的浪潮中稳稳当当地航行。

现阶段，税务部门对企业业务交易是否存在涉税风险，更多的是依赖其内部金税系统的数据分析比对来进行判断，而金税系统的数据抓取及比对存在一定的误差。面对税务部门业务工作人员提出的涉税问题，我们就必须有自己的判断，通过沟通把握整个涉税业务的主动性。

记得去年9月，我们收到税务部门工作人员通知，称经税务系统取数比对，隆生旗下的城安地产公司为小规模纳税人期间，取得增值税专用发票，涉及税额约八十多万元，因为不是在一般纳税人期间取得，需要对这部分税额进行进项税转出。

收到税务部门通知后，我们立刻进行了专项分析，并查找相关依据。根据《关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）第一款“纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。”据这一政策，我们可以初步判断，并非所有在小规模纳税人期间取得的增值税专用发票进项税额不能进行抵扣。

有了依据还不够，如何与税务人员沟通又是一门学问。我们的财税专员小范是一个看上去有点瘦弱的男生，平时表现得很腼腆，但是跟税务部门在沟通的时候，我们才发现低估了他。只见他讲起话来头头是道，专业功底扎实，但又有礼有节，让人听起来很舒服。通过一番交流，企业主张获得了税务部门的认可，避免了八十多万元的进项税转出的损失。

沟通完毕，小范又恢复了往日文静模样，但走路时过于轻快的脚步还是不经意流露出他内心的喜悦。财务人员或许都是这样，表面矜持，内心丰富，胸有激雷，而面如平湖。

言归正传，在日常工作中，这样的事情并不少。企业与税务部门有一些涉税争议，我们在准备好充分的政策依据同时，就是如何与税务部门坦诚沟通，以寻求得到帮助和支持。所以财务人员除了要懂政策外，更要懂如何沟通，这也是我们的一门必修课。

财务工作并不是孤立完成的，它常涉及部门协作。记得在一次税务检查工作中，要整理3年的凭证账簿和附件，数万份资料堆积如山，看得人倒吸一口凉气。这个时候就体现出整个中心的协作力量了。只见各部抽调人手齐来帮忙，鼎力相助，整理的整理，录入的录入，签批的签批，这种团结协作的氛围，让人不禁生出许多感动，就觉得在这样的集体中工作，是真有干劲。当凭证清理完工的时候，我们的税务检查工作也顺利通过了。

三、按揭篇

在财务管理中心，还有一个“娘子军团”，那就是按揭管理部。

按揭管理部的核心任务，当然是尽快回笼按揭资金，以补充企业经营性现金流。这其中涉及的每一道环节，如按揭审批、跟踪、办理预告抵押、银行放款等等，一整套流程，其实都是按揭团队的工作日常。

2024年3月4日，根据企业的资金计划安排，要求我们必须在3月20日前完成一千万元的按揭回款任务。接到“圣旨”的时候，算了一下日期，偶买噶的，只有15天，11个工作日！

大家立即“穿上铠甲，直奔战场”，准备开始一轮的按揭资金盘点。此时大家第一反应不是哎呀、这啊那的一些抱怨，而是“怎么回、有没可能回多一些？”大家分别盘点各项目按揭资金的分布情况，鹿江花园在途按揭有多少？榕溪花园在途按揭有多少？仲恺和老项目在途按揭有多少？大家在认真地梳理着，探讨着如何尽快回款才能不辱使命。

回款很重要，如何回款也很重要。回款过程中相关项目首次登记时间的不确定、银行放款条件的变化、客户缴交契税时间的不确定等任何一个环节出问题，都会对回款目标时间造成很大影响。为了能按期完成任务，大家集思广益，把能想到的问题罗列了出来，需要沟通哪些部门（市场营销中心服务部、综合业务中心、住建局预告抵押部、银行等），需要沟通哪些内容（网签、开发票、交契税、办房产证等），然后对问题逐一进行沟通解决。这一过程少不了各个部门的积极配合，服务部为了尽快移交契税资料，网签、通知客户交税等环节都配合了加急。综合业务中心为了能尽快办出房产证，收到资料第一时间处理办证的相关流程，蹲守在房管局。大家都目标一致，全力以赴。

一千万回款金额不算太大，但沟通的部门很多，达到放款的环节也很艰难。在那期间，按揭部每位成员内心都非常煎熬。鹿江项目按揭负责人邹伟燕为了能完成回款，每天骑着小电驴，蹲守在销售现场、按揭银行、公积金中心，在能完成回款的各个地方来回穿梭，跟紧进度。其他同事也一同加入战斗，及时反馈问题，也及时解决问题。好在过程很辛苦，结果很圆满。截止3月20日，通过大家的同心协力，我们共完成了2630万元的按揭回款任务，完成率达263%，那一刻，大家内心还是挺激动的，因为这不仅完成了企业下达的任务，也是我们自己的完美突破。

在财务管理中心，这样的故事常常上演，越是行业下行的阶段，财务工作越加繁杂和细致，每一项都需要更专业的工作能力和更细致的工作态度。

但作为我们身在其中的每一位，最大的感受却是企业这个平台的力量。毛总在去年财务管理中心获得企业优秀团队的获奖感言中说，我们的获奖是企业每一个中心及部门协同作战的结果，这个奖项应该颁给企业，我们深以为然。

财务是一个窗口，反应的是整个企业的品牌与信誉，因为企业长期秉承务实、诚信的行为，才能让我们在目前惨淡的市场中，获得那么广泛的支持，让我们得以解决那些看起来无解的问题。财务工作是与数据打交道，算好每一笔账，但真正算好账的，是企业这艘船，他早就把自己的方向确立好了，我们只管跟随他在逆境中前行，去迎接市场回暖的曙光。

（叶婷、范钦增、林姗姗、郭亮、谢敏程、刘丽玲，就职于隆生企业财务管理中心）